房价保卫战,正在悄悄打响!

2023-01-10

地产利好接连不断,呼呼的暖风让人们蠢蠢欲动。

都说矫枉必须过正,油门必须踩到底……

 


近日,朋友圈又被密集的地产利好刷屏了。

先是住建部领导吹暖风

对于购买第一套住房的要大力支持,对于购买第二套住房的要合理支持,对于购买三套以上住房的原则上不支持,就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

通晓东方语言艺术的各位谁出来解释一下,“原则上不支持”是啥意思……

嘿嘿,可能是领导担心地方上木头脑袋不理解,后面还特地点了一下。

住建部领导暖风过后,真正的主角儿终于登场了。

央行(商业银行的奶妈)与银保监会(商业银行的监管老师)发布通知

决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

如果把4.1%(LPR-20bp)作为按揭房贷下限,那么意味着更多城市利率将有望进入3字头。

降低利率背后可以降低购房者的还款金额,确实属于市场利好,但事实上这份利好却有些狭隘。

因为有个前提,即新房售价环比和同比连续3个月均下降。

“环比”、“同比”、“连续3个月”三个条件,缺一不可。

如此一来,则意味着该条例虽然属于利好,但也有很大可能,跟你毛关系没有。

你以为是普世性让利,可人家实则仅仅是选择性滴灌。

那么,谁在享受滴灌?



本次调整后,共有41城可受益,分别是

太原、西宁、沈阳、长春、福州、厦门、郑州、南宁、唐山、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、金华、蚌埠、九江、洛阳、平顶山、惠州、韶关、北海、常德、大连、哈尔滨、济宁、兰州、秦皇岛、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江、贵阳、包头、桂林。

如果您在以上城市种,那么恭喜利率将有望继续下调;如果不在也别直接关掉不看了,下面的内容可能还跟您有关系。

有人说放宽利率下限根本不是新鲜事,22年9月就有了。

事实确实如此,央行在2022年9月底就推出了放宽首套房利率下限的政策

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

但当时央行强调这一政策到2022年底,并没有说一直延续,希望用一种稀缺的紧迫感引导老乡们进场,可惜效果不明显。

9月时符合三个条件的有23个城市,截至目前看通过阶段性放宽利率下限以实现止跌的城市仅有5个

—— 分别是昆明、安庆、泉州、泸州、大理。

如今这5个被救活的城市已出现止跌迹象,证明利率阶段性往下砸还是有效果的。

面对没被救活的18位老铁,再加上四季度新加入的23位老铁,也没有别的办法,那就继续用这招治疗吧。

于是就如我们看到的一样,计划于12月停止的阶段性利率下调政策,正式晋升为长效机制。

救不出来的城市继续降新房利率,一直降到救出来为止,救出来后利率立马回归正常。

如果你是刚需,面对这转瞬即逝的最低利率,你要不要把握住机会?

所以对于开年祭出的"首套住房贷款利率政策动态调整机制",让存在下跌趋势城市内部的购房者之间已然展开心理博弈。

 


所以看到这儿大伙儿应该明白了,这虽然是利好,但对于整体楼市的边际效果还是有限。

多数符合条件的城市,要么是人口净流出,要么就是整体经济基本面有待改善。

而更具楼市情绪带动作用的强势一二线城市,几乎都精准的不符合条件。

其实回顾2022年,我们也能发现,虽然救市一直在做,但救得却非常精准。

首先是救供给端,总结一下就是先保项目保交楼,后改善房企融资保主体。

咔咔咔,三支箭一顿猛射,均指向从融资端支持房企改善资产负债状况,避免更多相对优质的头部房企因资金问题出险,以实现保交楼和稳定市场预期的目的。

有人说需求端也救了,确实救了,但大头也都聚集在三四线。

回顾2022年的一二线城市全年都在跟着救市瞎吆喝,与钱直接挂钩的首付方面没咋动,利率方面也没咋动。

而过去作为楼市主角的一二线,存在感极低是每个人最真实的感受,原因则在于楼市价格相对而言更加坚挺。

2022年的重点其实都在三四线,都是为托住市场,托住价格。

理论上一个商品价格调降,人们会增加对它的需求,理论上销售额会越多。

如近日特斯拉为了促进销售,国产车型全系降价,Model 3起售价22.99万元,Model Y起售价25.99万元,上述价格创下历史最低。

楼市则与其他商品不同,房地产贷款加上房地产抵押贷款占全部贷款余额的接近40%,房产占城镇居民家庭资产的近六成。

价格不能随意降,越降越遏制销售,越降越遏制预期,

所以我们看到无论哪个城市各种限制都可以松动,唯独价格不能松,这是楼市复苏命门,也是有关部门不能放松的倔强。

看到这儿,再看开篇的利好就容易理解了,站在楼市角度下所有城市被分成了两个队列

第一种是房价存在大幅下跌风险的,第二种是房价不存在大幅下跌风险的。

不出意外后者今年将依然缺乏存在感,不是政策暖风关注的焦点。

前者才是今年重点保护对象,不惜一切代价托市,而利率动态调整机制也仅是今年的第一炮而已。

不知不觉间,房价保卫战已经打响了。


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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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