最困难的时刻,已经过去了!

2023-01-10

盛时常作衰时想,上场当念下场时。

初看这句古话,只觉得是说得对,

如今再看,更觉得是至理名言。

其实,这句古话,更适合今天所有的房企们。



眼看他起高楼,眼看他赚大钱,眼看他还不起债

2015年是中国楼市的重大转折之年,

正是在这年底的中央经济工作会议,提出了2016年的五大任务“三去一降一补”,其中的“一去”就是房地产去库存。

事实上,在2015下半年,部分一二线城市的房价已经开始了螺旋式上涨;

到了2016年,在棚改货币化的加持下,房地产去库存彻底变成了涨价去库存,全国房价进入快速上涨通道,并且此后数年由一线城市逐步向二线、三四五六线城市轮动传导,形成全国性房价普涨。

与之同步的是,房企销售规模犹如芝麻开花节节高,千亿房企如雨后春笋般层出不穷。


与此对应的是,房企仍旧沉迷于“高负债、高杠杆、高周转“的经营模式,伴随着房企们加速冲千亿销售规模,房企总负责规模跟着一路水涨船高。


只要房价一直涨,高周转就可以一直玩,高负债高杠杆就不是问题。

你也不能说房企的这种想法很梦幻,

毕竟这么多年的房价上涨给大家的惯性认知就是房价永远涨。

但是,但是,

花无百日红,一俊遮百丑终有一天会遮不下去,隐藏在繁华景象之下的各种问题迟早会暴露出来。

在新的地产金融监管政策的强大威力下,遮羞布到底还是给扒拉下来了——

2020年8月,监管机构给房企划出了三道红线——剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1;同月,又增加了两条辅助红线——拿地销售比不超过40%,近三年经营现金流是否连续为负。


2020年12月,监管机构再给银行业金融机构设置了两道红线——对大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构、村镇银行等五档金融机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限做出了严格的比例限制。

谁会想到,监管部门来个釜底抽薪,直接卡脖子,

不到一年的功夫,之前还牛气冲天的房企全老实了,勒紧裤腰带过紧巴巴的日子了。

到2021下半年,房企暴雷潮扑面而来,这些房企出现了流动性危机,不能按时还债了。

到2022年,千亿房企数量减半,头部房企销售金额规模大幅下降。



是谁,将房企置之死地而又使之复活?

两年前,是官家以三道红线等手段卡住房企的流动性;

两年后,还是官家试图以三支箭把房企从流动性危机中解救出来。

2022年11月,官家先后向房地产业射出“三支箭”,即分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。此后,随着银行对部分大型企业重启授信,以及部分民企申请债券发行,股权融资也开始畅通,自此,房企的融资环境明显好转。

从目前来看,60余家银行向房企授信总额度超过4.8万亿元,120多家房企获得银行授信。


在民企积极申请储架式注册发行情况下,债券意向发行规模超千亿元。


自股权融资信号发出后,已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。从房企属性来看,央企、国企、民企、混合所有制企业均有参与。


富力、龙光、融创这三家房企已经完成境内债务重组,获得了三年以上的债务展期。

止如此“第四支箭”——“内保外贷”已经射出,

龙湖获得中国银行7亿元“内保外贷”业务支持,碧桂园获得工商银行2.8亿美元的“内保外贷”业务支持。

金融四支箭齐发,从卡房企的脖子转向大力救房企,全是官家一锤定音。

急踩刹车,怒的是房住不炒好几年了,房价还止不住的快速上涨;

猛轰油门,哀的是保交楼之难、经济增速之下滑,所以还是给房企放水,把资金链续上,解决房企流动性困局,进而再解决整个房地产行业发展困局。



凡有的,还要加倍给他,叫他多余

这场由房企高负债高杠杆高周转模式扩张所导致的房企流动性危机,本质是房企的供给侧改革;

说得高大上一点,就是——

用改革的办法推进结构调整,减少无效和低端供给,扩大有效和中高端供给;

如果简单粗暴的说,就是——

房地产行业经过几十年发展,如今已经不需要那么多的房企了。

总而言之,就是通过有形的手,把不具备竞争力的、靠不住的产能全部出清,只留下有竞争力且靠得住的产能去满足市场。

我们不难发现,2021年以来的房企暴雷潮,绝大部分都是民企;

我们还能发现,几大银行授信合作都是比较稳健的全国性大牌房企,越是头部房企,获得授信额度越多;获得发债融资的房企还是以大中型房企为主;获得内保外贷支持的房企仅有两家大型全国性房企。很多中小型房企的流动性依然面临很大压力。

所以,必然结果是——这次房地产流动性危机,必然将加速房企的分化,使得强者更强、弱者更弱。

熬过了这场流动性危机的全国性大牌房企,将是在市场胜出且剩下的王者。



官家已经射出了四支箭,房企获得近5万亿资金支持,

但是,房企的流动性危机真的就此解除了吗?

这么说还为时尚早,房地产行业并没有从ICU走出来。

原因有这么几点——

房企暴雷的现象并没有终结,在金融四支箭之后,还有金科、力高等房企官宣债务违约;


房企还在持续优化调整内部组织结构,还在通过冻编缩编的方式来控制人效比;


房企在土地市场并没有变得比先前更积极活跃;


最最最重要的是,房地产市场还没有真正回暖,房企在销售端依然承受很大压力。

但是,对房地产行业的预期和信心正在重新聚拢——

“房地产是国民经济的支柱产业”这个共识,时隔二十年再次得到官家的加持,

“优化住房消费领域的一些妨碍消费需求释放的限制性政策”正号召诸多城市降低购房政策门槛。

不管怎么说,房企最困难的时期已经过去了,房地产市场最困难的时期也已经过去了。

接下来,就看各地如何落实促进住房消费的政策了。


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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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