赢麻的成都,又跳出来整活了…

2023-01-06

2022年底,成都再出抢人新政

魔幻现实的2022年终于结束了。

然而,顶流网红城市——成都整的狠活儿才刚刚上线。

12月30日,成都市出台《关于进一步明确我市房地产调控政策有关规定的通知》

当中明确了“父母投靠成年子女落户的,可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域增购1套住房。”


具体来说,父亲年满60周岁,母亲年满55周岁,父母本人或其直系亲属有产权住房的,就可以申请投靠;

父母想在成都落户,既可以投靠子女本人,也可以投靠子女配偶。

儿子、女儿、女婿、儿媳…甭管有没有血缘关系,也甭管平时相处得咋样;

只要那人管你叫爹叫妈,投靠谁都能拿上成都房票!

呵!前些年掏六个钱包最多就算隔山打牛;

现在连这都省了,直接把乡下老牛棚扒了,让老黄牛亲自上省城盖新的。

要我说,成都楼市的松绑从来不跟你整假的——

掐指一算,仅在2022年的最后一个月里,成都就先后对公积金贷款评估费、带押过户以及投靠落户购房做出了调整…

不愧是抢人界的天花板,西南房投的扛把子,成都以一己之力向世人诠释了啥叫“要整活儿就整全套”。

成都能这么干,最大的底气来自于新增人口的暴击独特的人口结构

2015年,成都市的常住人口约为1465.75万人,到了2021年底,直接飙升到2119.2万!

2010年以后流入的新成都人里,本科以上学历者占比超过90%,15-59岁的劳动活跃人口占比达68.74%。

简单来说,只用了六年时间,成都就吞下了一个无锡的人口,其中绝大多数是拥有高学历的年轻人。

这部分“新成都人”的父母,有相当一部分并不在成都生活。

这些老头儿老太太,勤俭持家攒了一辈子钱,虽不算大富大贵,但购买力吊打天府三街搬砖的蓉漂不在话下。

不说别的,老家至少有一套房吧?卖了,就是成都的首付!

你想啊,能跟子女团聚,养老医疗设施以及吃喝玩乐购统统碾压老家;

卖掉老家三四五线房产置换成都,这么买卖怎么想怎么值!

另一方面,一半朝上的新成都人籍贯在周边城市;

这就意味着,他们的父母来成都,在生活与饮食习惯上还极其适应,因而很大程度上削减了老人来蓉的心理阻力!

瞅见没?成都这把操作下来,不但把人抢了,还顺手让大伙儿玩了把团购。

以前是“来了就不想走”,现在是“来了就不能走”!

成都抢人,果然是抢出了水平,抢出了风格,大概率还会抢出明年的土地出让金和GDP…



成都为啥哄抢老头儿、老太太?

想必不少人头一回看到这条新闻时都是满脸懵逼——

不是说2022年成都楼市走出独立行情吗?

不是说2022年成都一路领涨全国楼市吗?

不是说2022年的成都是救楼市的灯塔吗?

都强出六亲不认的赶脚了,咋还惦记老头老太太那点儿压箱底的银子呢?

你看,肤浅了不是?

其实成都楼市走到2022年Q4,真的已经有点“鱼尾行情”那味儿了!

1)新房去化放缓

2022年,供给和去化双双跌破2000万㎡,环比跌幅分别是16.68%和24.88%。

造成这个局面的原因并不难理解——

供给端,在“保交楼”压力下,预售审批难度加大,叠加房企因资金问题引起的工期进展缓慢与疫情冲击等因素,共同拖累了新房入市节奏;

需求端,在基本面和疫情的双向冲击下,许多潜在买家加速转入观望。

此外,年内出台的二手房利好措施也加速了分流,间接削弱了新房去化。

2022年,成都新房总共卖了142057套,二手房总共卖了150175套。

新房卖不过二手房…有几个大城市能干出这个事儿?


另一方面,原一圈层与原二三圈层之间的K型分化几乎无可逆转——

从成交面积上看,原一圈层去化856万㎡,同比增长1个百分点;

但原二三圈层成交规模分别缩水了36%和45%。

为啥越往外,卖得越不是玩意儿…你品?


2)二手房踩踏严重

2022年,成都出台了一系列利好存量房市场的政策。

可问题就是,短暂的去化利好之后,直接把挂牌量逼上来了。

特别是在“5.31新政”刺激后,6月单月的二手房挂牌量就干到了45376套!


截至11月底,大成都地区的二手房挂牌量已经接近25.7万套。

而10、11、12三个月,二手房成交规模一直集中在1.2-1.3万套之间…

注意,此时的去化规模已经降回了新政之前!

再想想25.7万的挂牌量…这哪是踩踏?这不一脚踩脸上了吗?

3)卖地压力史无前例

克而瑞数据显示:过去一年时间,成都成交地块可建面积2198.25万平方米;

剔除无偿移交、自持租赁等等乱七八糟项目之后,环比下降17%,创下近6年来的新低。

而像金牛区、东部新区等地地块还处在供大于求的状态。


此外,国央企和城投平台成为拿地主力:除龙湖、新希望外,再难找到其它民营房企。

来年不让城投平台拿地了,成都的卖地压力自然可想而知…



好城市的松绑举措正在立竿见影…

要打破卖地僵局,就必须要有不差钱且需求明确的买家入场。

把脑浆子想暴,我也没想出来有谁比“新成都人”的爹妈更好使的!

成都在2022年的最后一个月,给出了定向救楼市的一键三连。

不出意外的话,整个2023年,这样的景象会在越来越多的强二线城市上演。

随着疫情管控与经济基本面双双出现转向,救市的有效性大概率会较2022相比显著提升。

本质上讲,以上两项同时出现逆转,意味着货币化宽松传导至市场端的堵点即将被打通!

其实,最近一段时间出台松绑措施的强二线已经给打出了样儿——

2022年11月,杭州开启“认房不认贷、二套四成、利率下降”等一系列松绑…

利好一出,11月、12月杭州二手房成交量马上回到了5000+。

尽管距离8000套的荣枯线还有一段距离,但较Q3相比已经呈现边际改善。

特别是省外客户环比增加了3个百分点,这是个非常积极的信号。

相比之下,2022年,苏州的松绑政策始终比较谨慎。

10月份,个税补贴和公积金利率纷纷传来利好;

次月,市区二手房成交量直接干到了5168套,较前月暴涨39.75%,同比上涨19.61%。

前不久,苏州楼市再出新政:首套房贷未结清,买二套房首付六成变四成。

消息一出,不少新盘以及二手房中介的电话直接被打爆…

同样“药到病除”的还有东莞,在12月下旬官宣取消限购之后——

二手房中介门店的咨询客户瞬间多了一倍,各大售楼处同样忙得脚后跟朝前…

三座头部强二线在楼市松绑后,能出现这样的景象,经济基本面人口吸引力占据着绝对话语权。

反观成都,以上两项表现必须拿得出手!

更关键的是,在整个西部地区,成都的总体辐射能力几乎无城能出其右…

需求端同样呈现出积极信号:

截至2022年底,成都居民的预防性储蓄与贷款余额双双出现了增长态势;

叠加负债率有所下降,为后续加杠杆保留了一定空间!

在过去的一年里,成都的城市发展思路也出现了微妙的变化——

在最新的发展战略表述中,甚至将“做优做强中心城区”置于首位!

不出意外的话,未来很长一段时间里,中心城区将与高新、天府形成双核驱动。

这意味着,成都有足够多有价值的空间去承载未来楼市的信心…

2023年,随着更多强二线打开限购闸门,这些城市的“抢人大战”必然再次爆发。

从这个角度上看,岁末年初加紧出台松绑措施的强二线城市,本质上是在抢占基本面转向的先机。

新的一年,好戏马上要开始了!


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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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