上海楼市蠢蠢欲动 #2020.10.13

2020-10-14


上海楼市蠢蠢欲动 #2020.10.13



一)内行


最近几个月,地产的世界,最大的新闻是什么。


你猜,你说,你先说。

95%的地产V,会说“深圳40周年大礼包”。


你打开微博,打开微信,各路泛财经媒体,抖音短视频。声嘶力竭赶热点,生怕错过了“新闻”,拥挤吵闹。

哥哥躲在阴暗的角落里,笑得象只鼹鼠似的。



水货V都不是真正的地产人。

严格说,市面上90%的“地产号”,彻底不懂房地产。

他们只是“新闻人”,本职专科新闻系。对地产的运转赚钱规律,一无所知。



这二天房地产市场,真正重大的新闻,让哥哥寝食难安的大事,是这二篇:

  • 耀江花园3房15.3万/㎡成交

  • 瑞虹新城怡庭2房14.4万/㎡成交




二)屌丝


很多底层屌丝会跳起来,“这这,啥玩意啊”。


西红寺炒蛋字体的号,而且怎么看都象是“广告”。营销号每天发8条。太Low了吧。


一定得大师,专家,讲一些“国际金融”的大事。才叫《财经号》。

而且绝对不能谈钱,一谈钱就俗了,就是割韭菜。

嗯,所以你永远是底层屌丝。




房地产市场,有一个规律,叫做:

涨价如山倒,跌价如抽丝。

这个规律,哥哥以前说过很多次。但很少有人把它记在心里,更不清楚它的威力。



以“上海楼市”为例。我们知道,上海的房价,从2016.5之后,呈现一种 “微跌” 的态势。

微跌的速度,大概是每个月-0.5%,业内行家,笑话是“钝刀割肉”。



譬如说,你一套1000w的房子。过了三个月,楼下就有985w的成交。

再过半年,楼下就有955w的成交。

“笋盘”象是扫不尽的白莲花。沽售压力源源不断,市场萎靡不振。




房东是不愿意“贱卖”的。

中国人的人心,十分有趣。一旦你曾经刷出一个“最高价”,他就认为资产值这个价。


好比房价曾经刷出过1000w,他就认为自己的房子,值得1000w

你让他990w卖掉,那是万万不肯的。“账面”上,岂不是亏损了-10w。

什么卖掉了,尽快换别的投资产品。割肉卖房去炒股票,要被LP打死的。


中国二手房易涨难跌,因为人心如此。


阴跌是因为“小企业家”破产抛楼,急售。

大部队并没有颤抖,价格是三维的。


这是老生常谈了。“随库心法”之前早已写过,今天不再赘述。




“跌价如抽丝,涨价如山倒”。

易涨难跌的背面是什么呢,是 “易涨” 啊。
  • 屌丝为什么永远喜欢听“房价怎么跌”故事

  • 屌丝为什么不喜欢听“房价怎么涨”故事啊



等到房价开始涨的时候,它大致经过三个“技术”阶段:

1)有量没有价。开始放量,但不足以拉动价格。
2)无可争议地“突破”天花板。创新高
3)全面普涨




三)新高


  • 屌丝永远只喜欢听,对他们有利的道理。

  • 屌丝永远都没能力,全面地思考问题。

  • 罪有应得,一败涂地。底层民众不值得拯救。



上海楼市从2016.5开始阴跌,阴跌的速度,大约是每个月-0.5%。

经过了三年半,跌了大约15~20%。


在2016.5收关“顶峰”的时候,耀江的价格,在10~11w左右。

瑞虹看期数,总体价格在9~10.5w之间。


不管怎么说,这二个盘绝对没有12w 以上的成交,这是毫无异议的。


经过了三四年“钝刀割肉”的阴跌,从“跌幅”-20%推算,目前A类盘的售价,应该在8w左右。


请问,这二个盘是怎么涨到140000~150000/㎡的?



  • 以2016.05的10w作为“起点”

  • 以2020.10的15w作为“终点”

我们画一张走势图的话,则图形应该如下:


如图,起点A和终点B是固定的。


奥派是追逐“真相”的。

现在我问你“真相”。请问,如何连一条线,从A画到B。

楼市所有的谎言,在真相面前被击得粉碎。谈真相,奥派天下无敌。


从A连到B,只有二种可能。

一种是每个月涨 0.5%,历经四年,涨了 40%,图中的红线

我们知道,这事绝无可能。并不符合事实。



另一种可能,如图中的“蓝线”。

楼市先用了48个月的时间,从95000“跌”到了80000,图中的“阴跌阶段”。


然后仅仅用了6个月的时间,直接从80000,拉到145000,涨幅 80%。

图中的“暴涨”阶段。


跌价如抽丝,涨价如山倒


您领会到了么。




四)复苏


哥哥最大的优点,活得比较老。

糟老头子,半截入土。


我在“这一行”已经做了20年了。

经历了许多次风雨,“牛熊转换”也见过了五六次。沧海桑田。


这和那些“新入行”一二年,就挂着羊头“媒体类地产人”,是完全不同的。


我非常清楚,楼市“涨”起来,是怎么涨的。

花费了二三年,甚至三四年积累的“阴跌”跌幅,


往往只需要一二个星期,就可以彻底抹去。


楼市涨起来,是在上一轮的“最高”点,再继续往上涨的。

什么过去三年空头成绩,理也不用理。

“过往六个月”历史成交均价,直接塞在链家打工仔的嘴里。


三年前,这房子就能卖1000w了。

三年之后,房东喊价起价,就是1440w。


上海楼市蠢蠢欲动,这才是头等大事啊。




从技术面上讲,一轮牛市需要到来,有三个阶段:

1)有量没有价

2)天花板突破

3)全面普涨


现在已经进入了Lv2,第二阶段。

“天花板突破”是一轮非常猛,强烈的效应。


内环线的好房子,一旦突破了100000/㎡的压制线,下一阶绝对不是11w,12w。


而是直接往180000/㎡去了。


上升天花板一定要打开,才能留出涨幅的位置。
天花板突破的年份,才会是大年。否则,终究是“小年”。


内环线热点明星盘,我们称之为A类盘。

这一类盘率先“突破”式大涨,刷出历史最高价。

先锋开路,主力如山。


我知道,有些人,在过去三四年,已经卖了十几套上海房子了。

我对他们感到惋惜,毕竟倒在了黎明的前夜。

“楼市”分析,是非常之专业的。

卖房,一定要在牛市卖。




五)结语



几乎没有分析员,注意到了上海市场近期“暴涨”这一阶段。

文怡武憘,众生庸碌。


“楼市”不是靠炒,不是靠蒙,是算出来的。

令人遗憾的是,事成之后他们又说我运气好。




(知名不具,泠夜辉)

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情