特大城市,取消限购限售?惊出一身冷汗

2021-11-16
​传沈阳放松调控
楼市惊爆大消息,副省级城市、特大城市沈阳要放松调控了。
传出这个消息的,是财联社。
根据财联社的爆料,有市场传闻称,为应对房地产市场下行压力,沈阳市房产局11月10日召集各大房企,线下通知从11月11日开始,放松限购限售等一系列房地产限制性政策,但不会发布红头文件。
消息一出,立刻引发了热议。漩涡中的沈阳,在早上做出回应,沈阳市房产局矢口否认,表示没有接到通知。但同时,沈阳的房企却表示,有这回事,只是沈阳市是口头通知,不会发布红头文件。
另外,第一财经也联系了沈阳市不动产登记中心,有工作人员表示“目前还没取消限购”,但随即称“听说有这个打算”,但还没有红头文件。“我们也都是等着单位发文件、领导发话,光说不行,买房的话劝你观望观望。”
无风不起浪,从第一财经的报道来看,这事八成是真的。只不过,沈阳耍了个小聪明,口头通知房企,不发布正式文件,让自己处在可进可退的位置上,不至于成为出头鸟。
其实,沈阳在此之前已经或直接或间接救市两回了。
8月份的时候,由于当地开发商大面积开启了打折促销模式,考虑到大面积打折会带乱节奏,于是沈阳约谈了一批房企,要求他们不能私自降价。
9月份,沈阳又发布了《高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则(新修订)》,提升了给予人次首次购房的购房补贴额度,博士毕业生补贴由6万元提高到7万元,硕士毕业生由3万元提高到4万元,本科毕业生和技师由1万元提高到2万元。
之所以火急火燎救市,当然因为市场太冷,需要拯救了。
冷若冰霜的市场
大家都知道鹤岗、阜新、抚顺这些资源枯竭型城市,房价已沦为白菜价,市场冷若冰霜,其实,进入调控周期后,除了大连外,包括沈阳、长春、哈尔滨在内的大多数东北城市,都在跌跌不休。
2020年9月,沈阳出台了“沈8条”,提供了新房与二手房的首付比例,并增值税免征年限由2年调整到5年。在这之后,沈阳的成交量几乎腰斩。
进入2021年,在全国信贷收紧的背景下,沈阳楼市当下的现状是,二手房卖不动,新房打折遍地。
二手房方面,目前已经有上百个小区在降价。新房方面,降幅更为明显。楼盘降价最低也有500元,最高有5000元。
根据中国房地产报的报道,8月初沈阳市沈北新区万达某楼盘推出了降价房源:原价1.1万/平的住宅降至8千/平进行售卖,降幅将近30%。
这才有了紧急约谈房企,要求他们不得私自降价的行动。
长春和哈尔滨比沈阳更不忍直视,长春已经阴跌三年了,去年跌幅还位居全国前十。
哈尔滨方面,同样如此。根据国家统计局公布的9月份70个大中城市房价数据显示,无论是新房还是二手房都在领跌行列中。新房同比下跌了0.7%,二手房同比下跌了0.6%。

数据:国家统计局
因此,长春和哈尔滨也同样发布了救市措施。
比如长春直接发布了鼓励购房的政策,鼓励农民进城购房,给予80元/平方米的补贴。大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留(来)长就业人才,首次购房则给予50元/平方米的补贴鼓励。
哈尔滨在10月10日发布了《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》,给予各类人才发放购房补贴,并降低了房地产土地增值税,放宽了二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。
沈阳、长春、哈尔滨这些东北主要城市房价不断下跌,除了今年信贷收紧加剧了形势外,还有一个根本原因,东北整体经济不振、人口不兴。
东北地区从民国到新中国成立再到改革开放初期,相当长的一段时间里,都是中国的经济担当。
但是,在改开之后,由于整个东北国企数量居多,官本位思想根深蒂固,一时间难以转向,没有跟上思想开放的步伐,于是在后来的发展上慢慢掉队。
之后又遭遇了钢铁和煤炭产能调整,经济更加不振。
改革开放初期,辽宁经济位居全国第三,仅次于上海和江苏,黑龙江当时也在前十。如今,辽宁掉到了第16位,黑龙江第25位,吉林第26位,都吊车尾了。
城市方面,改革开放初期,沈阳、长春、大连、哈尔滨这4个东部主要城市均在全国排名的头部,都是十强阵容中。
现如今,全国城市排名30强内,只有大连仍位居第29位,其余城市掉队了。十年前,沈阳和哈尔滨都在北方十强城市阵容中,如今只剩下大连了。
经济不振带来的便是人口不兴。
今年5月份披露的第七次人口普查数据显示,东北三省是过去十年人口减少最多的三个省份,过去十年人口合计减少了1099万人。
更让人瞠目的是,东北地区36个地级以上城市,过去十年只有沈阳、大连和长春(长春因为2020年吞并了公主岭,增量位居第一,扣除公主岭86.2万,长春过去十年实际增加人口为52.8万)正增长,包括哈尔滨在内的其余33个城市,全部负增长。
沈阳、大连、长春虽然正增长,但增量大幅跑输了其他中心城市。
经济与人口是楼市的两大基石,当这个两个基石都不牢靠的时候,房价焉能不跌,这正是沈阳、长春与哈尔滨房价跌跌不休的共同因素。
购房建议
无论沈阳昨天是否真的通知房企放松限购和限售政策,开启救市模式,都已经不重要,重要的是,全国信贷正在恢复正常。
贝壳研究院披露的数据显示,10月份有20多个城市下调了房贷利率。同时,各城市的放款速度正在加快。
央行旗下的金融时报披露,10月份金融机构对房地产行业的融资也已经恢复正常。昨天央行公布的10月份房地产贷款数据显示,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。
这意味着,市场已经见底。国际投行高盛,近日抄底中国房地产,大举买入中国房企的债券,就是最好的信号。
在信贷回归正常的背景下,接下来沈阳楼市的压力会减小不少,但依旧很难改变沈阳房价下跌的趋势。
因为,一方面,沈阳整体经济不振、人口竞争力也不够强的局面依旧没有改变。
其次,也是最主要的,沈阳的房屋库存非常高。数据显示,截止2021年9月末,沈阳可售商品住宅库存量达2005万㎡,参照过去12个月的平均销售速度,当前库存量去化周期约24个月,已经达到行业内公认的严重供过于求的标准。
供应远多于需求的背景下,房价下跌的诉求依旧非常强烈。
因此,我个人认为,无论是投资还是刚需,都不必着急,短期内还是选择观望为妥,暂缓买入。

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