二手房脚踝斩,新房遍地打折促销!这个国家中心城市凉透了

2021-10-12
郑州新房、二手房,齐入冬
​降价、促销,已经成为了当下楼市的关键词,三四线城市几乎普遍开启了这种模式,很多中心城市也在跟进,郑州就是其中的典型代表。
根据第一财经披露,国庆期间的郑州楼市,打折促销遍地开花。
比如郑州北四环的“绿都青云叙”项目在开盘初期,曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价。
10月1日,该楼盘打出的价格是精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格,相比此前的房价,已经至少下降了2000元/㎡。相比于最高时的价格,降幅更大。
经开区物流园区的路劲正荣悦东园,原价9500元左右每平米,10月2日直降至7000元/平方米(精装修),降幅达21%。
此外,西三环、南三环的很多新盘都开启了打折促销模式,有的在降价基础上还推出买房送车位、送iPhone13等优惠活动。
更有甚者,甚至提出了4.1万首付的口号。这个项目位于郑州西四环,面积89平米,总价80万。原本首付是要24万,现在居然可以首付分期,先付5%,剩下的,每次付5万,两年内付清就行。
总而言之,现在的郑州新房,降价趋势已经形成。
二手房方面更不用说,最近几年一直很冷,已经连跌了四年,最近更冷了。
8月份郑州二手房成交量为2887套,去年同期是7701套,这不是腰斩,而是脚踝斩。
国庆期间,河南当地媒体大河报披露,很多门店都是零成交。
连跌四年,今年更冷
事实上,郑州楼市在整个北方楼市的阴跌氛围中,已经连跌了四年,只不过今年更冷了而已。
郑州楼市持续阴跌,一方面是调控所致,另一方面是供应量大。从上图可以看到,2017年以来,郑州每个月的新盘推出量几乎都大于销售量。
上图是郑州去年各个区的推盘量和成交量,同样可以看到,推盘量都远大于成交量。
决定房价涨跌的根本逻辑,就是供需,理论上来说,供不应求就会涨,供过于求就会跌。
进入2021年,随着三道红线发挥威力,再加上调控加磅,不少房企已经出现了债务危机。
克而瑞数据显示,截至9月27日,2021年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增长25只,累计金额达到467.5亿元,较2020年增长159%。

恒大、华夏幸福、阳光100中国、泰禾、蓝光、新力以及最近因为票据违约而短暂停牌的花样年。
面对融资难、融资贵、回款难、债务偿还到期压力的房企,回款压力非常迫切,一方面偿还债务,让自己退回到安全线以内,另一方面掌握现金流,备粮度过寒冬。
所以才有了房企们争相打折促销、买房送车送车位的现状,这就是郑州现阶段新房遍地促销的直接原因。
新房冷,二手房就更冷了。不光郑州,大多数中心城市的二手房,成交量都遭遇了大跌。
郑州二手房今年来成交量脚踝斩的根本原因,和大多中心城市二手房一样,贷款难。
去年年末央行与银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确给银行划定了楼市红线,也即给银行贷款流向房地产市场设置了上限。
在这种背景下,进入2021年,由于资金受限,商业银行纷纷通过上调首套房和二套房的贷款利率,同时延长放款周期,来调剂市场贷款需求。
由此,今年以来购房贷款利率,无论首套房还是二套房,都是一路上扬。
首套房与二套房贷款利率走势
放款周期方面,目前,北上广深四大一线城市,二手房贷款放款基本都是半年起步,现在申请贷款,基本要等明年才能批下来。
此外,根据克而瑞追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长,七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调,二手房贷款更是“难上加难”,调研的23个城市放款周期基本在3-6个月,六成以上城市近乎“停贷”。
郑州方面,根据凤凰网的调查,放款周期基本也是半年起步,更有一些银行,直接停贷。
利率上浮,贷款放款周期不断延长,没有了金融和杠杆支持,购房人怎么撬得动楼市,即便有心购房,也无力支撑。
这才有了包括郑州在内的绝大多数中心城市二手房成交量惨淡的场景。
购房建议
关键问题来了,郑州的房子还能买吗?当然能买,关键是时机问题。
作为国家中心城市的郑州,这些年经济发展势头强劲,GDP在全国的排名一路上窜,从2005年的位居全国27位,跃升到了如今的第16位。
人口方面,最新七普数据显示,郑州过去十年常住人口增加了397.4万人,平均每年竞争越40万人。
这样的经济势头和人口竞争力,郑州未来的潜力仍非常值得看好。
最重要的是,楼市的转折点也在到来。
由于目前楼市过冷,管理层虽然不想让房地产绑架经济,但也不想房地产成为经济的负累,
于是,上周央行与银保监会提出了两个“维护”,也即配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。
同时,广州、佛山等城市也开始降息。
这些信号共同表明,楼市最困难的日子逐渐过去,接下来会逐渐进入平稳期。
在金融方面,管理层会适当给予资金支持,让房地产成交市场适当回暖,让房企们能够回款,缓解资金压力。

 

我的个人观点是,年底应该是刚需客上车的好时机,到年底中心城市应该会逐渐筑底横盘。尤其是郑州,郑州已经阴跌了四年,基本已经跌到底了,未来会在经济与人口拉动下,进入缓慢爬坡阶段。
年底刚需买房,基本可以算是抄底买入了。
当然,尽量选择新房,正好可以借助这波折扣优惠上车。
对于板块选择,最好围绕北龙湖、金水北、高铁站等热门区域,这些板块在过去郑州阴跌期间,逆势上涨,是郑州涨幅最好的区域,想象空间依旧很大。

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