市场下行,买就血亏,二线城市买房逻辑一定要更新!

2021-10-12
​楼市下行,你所买的房子到底是上涨还是降价,立马就显现出来了。
我身边就有两个真实的案例:
2015年,差不多6千多的价格,两个朋友做了相反的选择,一个买了郑州的高新区,一个买了远郊的南龙湖。
再来看2021年的郑州房价,买了高新区房价翻倍,比较抗跌。而南龙湖房价经过这5-6年,价格几乎没变,租金一直往下滑,卖掉又亏,不卖又占名额,瞬间成为烫手山芋!
最近发现,这样的人并不在少数:

对于很多人来说,选对城市以后,只能是第一步,如何在城市内选择也是比较重要的。
接下来,我们来看,到底要如何看这座城市,到底要买哪些区域?

一定要跟着城市发展规划与主轴

就以成都和厦门来看:
成都:
2017年年末,成都市政府重磅发布《成都市总体规划(2016-2035)》,高屋建瓴,一锤定音。成都的命运只能在东,在南。

成都在两山之间,受地理特征的限制,成都南北发展,而东进、南拓、西控、北改、中优这几个字,直接决定了成都下一个20年。
东进和南拓的决心也是非常大的。

从核心区到天府兴隆湖区域,距离为30公里开外。东部新区航空港版块直接在52公里。
对于任何城市来说,拉这个大的框架是非常不容易的,特别是航空港,还要经过一座山。中间的发展可想而知。
不过从天府新区来说,可以说成都的体面都在这里了。
一条天府大道两条地铁线路,分别是地铁1号线,以及地铁18号线。天府新区南北的线路都有好几条。
公园城市在这里异常突出,环境好,政策多。造就了这里的非同凡响,即使航空港目前也达不到。
在成都,高新区、天府成熟区域是一定不能离开的方向。
再来看厦门:
规划是一岛一带多中心。也就意味着岛内是城市的发展核心,岛内与岛外相差很多。
厦门岛市级中心、东部市级中心;马銮湾新城、集美新城、翔安航空新城三个城市副中心;

具体可以看这两张图:

城市的发展一目了然,想要好的就要在岛内,不差钱的完全可以关注。
从城市的发展路径来看,岛外自住集美新城,海沧新中心是比较好。而航空港新城版块不太建议,厦门岛湾区是最后的坚守。
城市的发展主轴,会让你的房产具有增值和保值的属性。
这两个城市,就拿成都高新区来说,直接给大家展示了一个新区暴击的成功案例,有些楼盘直接翻了2-3倍。

城市的CBD

人随产业走,人往高处走,人跟着钱走。
城市的CBD会有大量的产业集聚,大量的人口进驻,脱颖而出并不难。
就以广州的珠江新城为例子:
根据百科的数据:
1、这里人口规模预计达到17-18万,提供岗位就30万个。
2、甲级写字楼118栋,营业收入超过10亿,2016年,广州天河CBD产值达2700亿元,珠江新城广州认定的总部企业达到111家,占广州30%。
世界500强企业的不断入驻,人口的持续增加,从事大都是高新技术产业,收入也高这就是我们选择CBD的原因。
人口结构与产业结构再加上配套与交通等成为了一线城市CBD选择的价值。
体现在房价上也是非常明显的:
复盘这几十年,出一个道理,贵的更贵!
2001年珠江新城横空出世,2004年,在广州均价5千的时候,还是荒草丛生的珠江新城,某楼盘都已经卖出了6千-1万的价格,破万分分钟的事情。

可以看下房价走势,2007年到2017年十年期间,从不到2万的房价,到在10万徘徊,涨幅超过400%。
珠江新城的房价一直在广州整体均价之上,2015年直接涨4万多一平,尤为惊人。虽然在此期间房价涨涨跌跌,但是珠江新城的房价扛把子地位得到了巩固。
商务资源高度集中、经济引擎的地位日益突出成为关键。
地铁分布
从地铁的分布完全可以看出一个城市的发展重心在哪里。
比如,郑州的第一条地铁线路1号线就是贯穿东西的。
常西湖新区是地铁线路经过比较多的新区,从郑州市政府西迁,以及民族运动会的召开这一系列行为可以看出,市政府往西发展的一个意图。
或者我们转向济南:

济南对地铁的渴望程度是非常强烈的,之前宝能为了显示自己的地铁口位置,造了一个假的地铁站。
济南的整体发展方向向东,虽然第一条线路不是经过主城,你可以发现在东边有两条地铁线路,经过主城的也是一条东西的线路。
对于济南来说,向东发展,但是东至唐冶,再往东价值意义也不大,就比如孙村,郭店。
为什么说济南,因为泉眼的限制,这里不得不这样做,所以我们要分辨清楚,西边的这条线路经过的价值意义不大,特别是长清版块。
经过地铁的规划,我们可以看出:
1、片区的重要程度,
2、哪些片区在未来5年或者10年价值意义都不大。
没有地铁经过的片区或者未来5年没有规划的,建议先放弃。
成都,杭州部分地铁规划都被砍掉,而青岛的这次规划也是如此,回归主城,5号线,15号线经过的是主城,西海岸6号线也被砍掉一些。
城市的房价分布梯队
不妨以郑州为例:

这是郑州的版块价格分布图,基本上可以分为四个梯队:
第一梯队:郑东新区的:北龙湖,CBD,东站东,商鼎路片区
第二梯队:金水区,老经开,杨金
第三梯队:主城其他版块
第四梯队:荥阳东,洞林湖,龙湖,绿博等远郊。
从这一张房价地图上,就可以一目了然的可以看出,郑州最贵的区域是哪里?最便宜的区域是哪里?哪里是最值得购买的,哪里是一定要远离的。
这四个房价梯队也代表了目前郑州选择的片区的优先顺序。
多找几份城市的房价地图,对城市的把握也会有益处。
省市府所在地
以长沙为例:
长沙是市省政府博弈非常明显的一个城市。

长沙是沿着湘江南北发展的一个城市。然而市政府要往河西发展,省政府要往南发展。于是就诞生了梅溪湖,南部新城,黄兴。
如果你转一圈长沙你会发现,西边明显要好于南边,不管是城市界面还是房价体系,以及学区的重视程度。
这里最典型的就是梅溪湖了,连合肥炒房客都钟爱的地区,于是出现了40多个人,买700套房,焦躁的情绪弥漫着这个片区,于是也触发了长沙限价的第一枪。
相比着西边的梅溪湖,这里有教育,环境还好,还有产业的引进,而相比南部新城,除了一体化的规划外,没有配套,没有商业,没有学校。而黄兴副中心也在长沙的地盘对于区域的划分还不清楚。
从这些就可以看出,长沙的重点在芙蓉广场,五一广场之外,下一步就在河西,滨江,梅溪湖等。
总结一下
除此以外,我们还可以考虑老城,次新城,副中心等,都要心中有数。
哪些配套是10年都完不成的?哪些新区是千万不能碰的?我们下次再说。
对于一个城市,了解了这些以后,买房大概率是不会错的。

二线城市的买房逻辑都是一样,就像成都再像复制高新区的辉煌都很难成功,郑州只有一个郑东新区一样,在这两个区域内的房价涨幅都从几千一直上涨到2-3万,道理是一样的,套用以后逻辑同样适用。

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

水库微信大群:目前是从1群到59群。 1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有59群。大群免费,原则上每个人只能加一个大群。已经在水库 各大群的,请不要再次加群,以节省群资源。

水库a8群需要验资,净资产达到1千万以上方可入群。 

水库信用贷信用卡交流群:交流各种信用贷信用卡大额申请技巧,使用技巧,撸羊毛实战凑首付技巧。

需要入群的朋友请微信搜索:689574 添加,验证语:入群

相关阅读
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情