房企降价卖房,才刚刚开始!

2021-09-27
“金九”变“惊九”
​在房地产行业,九月和十月向来都是传统的销售旺季,主要是因为房企们在下半年要甩开膀子干销量,会集中在这两个月展开很多优惠活动,所以长久以来,这两个月被称为“金九银十”。
但今年的“金九”已经变成了“惊九”,“银十”大概率会变成“晕十”。
以刚过去的中秋三天假期成交量来看,确实已经跌出了新深度。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点10城数据显示:
2021年中秋假期期间,重点10城市新房成交2336套,与8月同期下跌72.4%,与去年中秋同期下降82.1%,较2019年中秋假期下跌40.1%,较2018年中秋假期下跌36.9%。
换句话说,今年中秋重点城市的新房成交量,几乎是同期历史最低。
二手房市场表现与新房市场基本类似,重点5城中秋假期共成交407套,与端午假期相比下降58.6个百分点。分城市来看,东莞、南宁位居跌幅前二,环比跌幅均超90%。
另据克而瑞数据显示,2021年第38周(9月13日至9月19日),11个重点监测的城市二手房成交面积较去年同期均大跌,其中深圳、佛山、杭州、青岛、厦门、南昌更是腰斩。
此外,多数选择在9月进行第二轮集中供地的城市,也以惨淡收场。
比如福州,原本出让26宗,开拍前由于无人报价,7宗被取消,剩下的19块地,有2宗流拍、4宗终止出让,流拍率高达32%。合肥17宗住宅用地,仅成功出让8宗。济南、天津流拍率都在20%以上。
9月已经过去了一大半,从目前的市场数据来看,无论新房、二手房,还是土地市场,都是一曲凉凉。
政策仍在收紧,十月没有预期
十月也不会好到哪儿去,因为就当前的楼市环境来看,没有任何利好的兴奋点能够刺激一波市场,肃杀的氛围也没有丝毫改善的局面,该继续收紧的仍在收紧。
1.二手房官方指导价仍在收紧。
从2月份深圳率先发布二手房官方指导价以来,目前已经有十多个城市跟进,最近跟进的是广州。
广州在8月份的最后一天,发布了《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,效果已经显现。
目前,广州的高价二手房基本都已下降,业主们也开启了甩卖模式,就算如此,市场依旧无动于衷。
贝壳研究院广州分院发布报告称,参考价新政发布后第二周,影响在二手房网签上开始显现,成交下滑明显,仅有1600套左右,同比减少了53%。
上海方面,虽然没有发布官方指导价,但也在8月份出台了“三价就低”政策,也即合同网签价、涉税评估价、银行评估价,哪个价格最低,就按照哪个价格发放贷款。
这与二手房官方指导价,异曲同工,都能起到降杠杆的目的。
比如,根据媒体报道,有人买一套总价在420万元左右,但涉税评估价最低,只有260万元。这意味着,原本他可以向银行贷款65%,273万元,首付只有35%,也即147万元。
按照“三价就低”的新政,银行只会根据最低的涉税评估价260万元来给予贷款,也即银行最多只能批169万元的贷款,购买人需要自掏腰包251万元。
最终导致的结果就是首套3.5成变6成,二套首付7成变成8成甚至9成。
在这种背景下,上海8月份二手房成交大跌,成交量为今年以来最低。
这种影响是长期性的,而且,后续肯定还会有城市跟进二手房官方指导价或者三价就低政策。所以,10月份的成交量预期,好不了。
2.中心城市调控依旧在收紧
数据显示,年初以来,从中央到地方,出台楼市调控的政策,达到了几百轮。截止到目前,依旧没有停止。
从8月底到今天,西安、杭州、深圳、南京、常州、东莞、成都仍在给政策打补丁。
比如8月末,西安收紧政策,要求新落户西安的人,需要落户满三年才能在限购区域内购买第2套房。此外,E类人才也需要提供一年社保才能买房。夫妻离异的,离异前在限购区内拥有2套以上住房,离异一年内不得在限购区内买房。
杭州9月4日打补丁,父母子女投靠落户,需要落户满3年才能购房。常州在9月11日将二手房首付比例上调至60%。成都在9月14日,将增值税免征年限从2年上调至5年。
9月22日,重庆印发《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》,强调预售资金首付款监管全部按照预售总额35%核定;不再执行此前有关文件明确的降低预售资金监管比例的规定。
在不断堵漏洞,不断抬高购房门槛的当下,拥有购房资格的人越来越少,需求在行政强压下,变得越来越少,未来的成交预期怎能好得起来?
3.金融杠杆依旧在收紧
导致大多数中心城市新房与二手房成交量大跌的根本原因,其实是金融杠杆收紧。
自去年年末央行与银保监会给各类银行划定了两道红线,限制了银行资金流入房地产市场和个人住房市场的比例后,今年以来,我们的首套房和二套房贷款利率不断上浮,尤其是二套房的房贷周期不断被拉长。
目前,北上广深四个一线城市的二手房购房贷款放款周期,基本都是半年起步,也就是说是现在买二手房申请贷款,基本要等到明年才能放款。
另外根据克而瑞调查显示:
追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长,七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调。
二手房贷款更是“难上加难”,调研的23个城市放款周期基本在3-6个月,六成以上城市近乎“停贷”。
最关键的是,这种趋势在年末银行贷款额度更加紧张的背景下,放款周期可能会变得更长。
放贷周期被无限拉长,是成交量惨淡的根本逻辑,也是后续预期难有起色的重要原因。贷款放款周期不断延长,没有了金融和杠杆支持,购房人怎么撬得动楼市,即便有心购房,也无力支撑。
由此预测,后续房价回调的城市,会更多。
刚需正迎来捡漏期
成交量惨淡,最难受的还是房企。
在三道红线之下,他们一方面需要快速回款,以偿还债务,让自己尽早回到安全范围内。
根据贝壳研究院统计,在其重点监测的85家房企中半年报数据中,有32家房企“三道红线”达标,归于“绿档”;
32家踩中一条红线,被划入“黄档”;
13家房企踩中两条红线,落入“橙档”;
蓝光发展、京投发展、格力地产等8家房企踩中了三条红线,被划入“红档”。
也就是说,触线房企仍是大多数。
另一方面,面对着楼市漫长的冬天,房企们也需要快速回款掌握更多现金流,应对楼市凛冬。
在这种背景下,接下来可能会有更多房企开展花式促销。
目前,很多城市不准开发商降价太狠(比如岳阳提出,降幅不能超过15%。长春在购房补贴政策中,也提出房企给予折扣优惠,不能低于备案价的85%。这是为了防止开发商打折过猛,弄巧成拙),部分开发商已经玩起了花式促销游戏。
比如在中秋节期间,惠州市场方面,碧桂园开启了9折优惠,并且买房返35万元,卓越9折返40万。价格降幅只有10%,但返款力度大得惊人,基本上可以说是送首付了。
这其实就是返本销售,此前长春就出现过,后来被定性为扰乱市场,叫停了。这种方式,不可持久。但开发商,肯定还是会想出各种方式,给购房者优惠,让利跑量。
此情况下,其实是刚需捡漏的好时机。
刚需现在买房,建议首选新房。
因为二手房一方面不确定性太大,另一方面贷款难度大。
相比之下,新房一方面价格坚挺,比如深圳、杭州、广州这些城市,二手房价格虽然下跌了,但新房价格不为所动。另一方面,新房在很多城市有折扣优惠,再加上中心城市的新房限价,相较于同片区的二手房本就便宜。
所以,人口与经济基本面不错的城市,房价易涨难跌的城市,好地段好片区的新房,可以放心买,正好可以借助即将到来的这波优惠上车。
当然,考虑到近期诸多房企爆雷的情况,购买新房时,大家一定要关注房企财报情况,优先选择“绿档”房企的楼盘,现房或者准现房也可以优先考虑。

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情