牢记这十点,逃脱房产中介的“黑手”!

2021-09-27

​客观上讲,房产中介始终没有给人留下好印象。“欺上瞒下吃差价,坑蒙拐骗你我他”,嘴上可以不说,但大家心里一定这么认为。

房产中介作为你这辈子都无法摆脱的一个群体,如何利用好他们,如何逃脱他们的黑手,这确实是一门学问。

下面我讲三个自己的真实案例,来告诉大家如何完全掌控中介来为自己服务。

3.6万中介费秒变6000

2015年,上海的中介费标准普遍是总价的2%。

当时已经看房几个月的我,在网上相中了一套180万的上海陆家嘴老破小投资房。这套比市场价低20多万但不确定真假,于是我约好中介去敲门。

房子里住着租客,我查看房间后基本符合预期,准备拿下。这时中介问我怎么样,我说装修没看上,下楼就各自分开了。

当时我想如果从这个中介手上成交这套房子,需要支付3.6万的中介费,显然他这点工作量根本不值。

于是我立刻一个人折返回去重新敲门,软磨硬泡才从美女租客那里要到了房东电话。

电话打了两天才通,因为是个收租电话,平时房东都懒得给手机充电,只有需要收租那几天才临时充下。

和房东说明我的来意后,问他要不要出来谈谈,他有点迟疑,借故说已经有几个人在谈价了,而且他认为价格挂低了。

于是我主动加价5万表达诚意。房东一听加价立马精神起来,于是我们约定第二天下午面谈。

事情当然没有这么顺利。和我联系完的当天,房东就原原本本的全都告诉了那个中介,说我出价185万,比中介给他的估价要高,而且还把和我的面谈时间告诉了中介。

那个中介为了防止被飞单,联合其他同事开始对房东电话轰炸,各种威逼利诱,比如说有客户开价200万,有客户要全款买房,甚至欺骗房东说我也是中介是来抢房源信息的。

房东被骚扰烦了,就打电话给我核实我的真实身份,确认我是诚意要买他房子后,我们把面谈时间提前到了第二天早上8点,为了安全起见,我们特意约在银行大厅见面。

与此同时,我的电话也被中介打爆了。那个中介骗我说,房东已经和另外的买家谈好价钱了,比我出价要高,还说要带我去找房东抢房。

第二天一早,我和房东在银行碰面的时候,那个中介和他同事还在不停的打电话给我和房东,甚至威胁我们说:私下见面交易是违法的,要去法院起诉我们!最后我们都选择了关机。

那天的面谈比较顺利,也许是那个中介的从中作梗,使得我和房东更加的互信。我们谈好了付款方式和时间节点后,我带房东找到了之前熟悉的中介朋友。

因为我们是手拉手交易,这个中介朋友不费吹灰之力就开了一单,所以中介费可以很优惠。但是他还是想要1%,结果被我和房东联合起来一顿痛批,最后我说只给零头6000元,他也无奈的接受了。

毕竟白来的生意,有赚头就不错了。后来整个交易过程很顺利,这个中介朋友也很认真负责。

在这里,我想郑重说明一下,我并不主张大家恶意逃单,更不鼓励大家在中介给你服务了很长时间之后跳过中介私下交易。
因为我当时已经在网上选好了房子,中介只带看一次就收我3.6万实在太高。

客观上讲,中介费的定价就是中介机构人为故意制造买方卖方信息不对称之后,凭借其垄断地位定出的暴力价格!

2018年开始上海绿皮的中介费已经从2%涨至3%。今年楼市调控已经无所不用其极,相信政府接下来整治的重点就是高价中介费。

破解吃差价骗局

上一套买完后手里还有些子弹,搞到房票后我又盯上了上海浦东世纪公园板块。

看房时中介极力推荐我说,他手里有套独家委托性价比超高的房子,别的中介根本没有这个房源。

我和中介去看这套房子的时候,我问房东问题,发现房东唯唯诺诺根本不敢说话,和正常房东趾高气昂的气场完全不一样。

我问的很多问题,房东都说让我直接问中介,包括总价多少他都含糊其辞,他说自己也不懂,只是想换学区房才卖房子的。

看房出来后我问中介总价多少,中介说340万,我问中介费可以打几折,中介竟然嚣张的说这套房子是他们的独家委托,佣金完全不打折。比较后我觉得这个价格偏贵,就此作罢。

因为我平时常去世纪公园锻炼,也许是天公作美,晨跑时居然让我碰到了房东,我们很快攀谈了起来。

房东这才向我大倒苦水,这套房子她只卖300万,因为比较急,所以被中介忽悠签了独家委托协议,三个月内只能给这家中介卖,不能在其它中介挂牌交易,如果房东不配合就要给中介违约金。

因为中介答应会全力推她这套房子,所以,房东才信以为真中了圈套。

这个中介的可恶之处不仅仅在于2%中介费不打折,更恶劣的是还故意抬高挂牌价格,从房东的300万售价抬高至340万,企图吃掉40万差价。而对于340万的售价房东根本一无所知。

房东得知这一切后气疯了,但是无奈已经签署了独家委托协议,无法违约。我告诉房东说,340万的这个价格是明显高于市场价的,很难卖掉。我建议她熬过这三个月后,按照300万价格卖给我。房东让我等她的回复。

两周之后房东主动联系我,说她心态彻底崩溃了。因为她眼睁睁的看着一个个有诚意的客户被奇高的价格吓跑,而中介还在演戏让她觉得很恶心,她希望我给她保个底,做最后的接盘者。

之后房东心态好多了,我们隔三差五的还会讨论下楼市行情。三个月独家委托期限一过,我们直接抛弃掉那个企图吃差价的中介,手拉手找到了另一家熟悉的德佑地产,故技重施,给了6000元中介费后,让他帮我们完成了交易。这样我的中介费又从6万变成了6000元。

房子便宜,中介费便宜,房东又顺利置换,对我们来说,这才是真正的双赢。

差200万买到房

中介虽然奸诈狡猾、唯利是图,但只要你把握得当、善于利用,他们还是可以为你扫清买房障碍的。

2017年时,我看上了上海浦东中环一套730万的次新房,我当时手里现金只有500万,而且希望房东让价到700万,同时配合我先过户后做全款再DY,等银行放款后再把余下的200万尾款给房东。

正常情况下房东肯定是不会答应的,因为确实有风险!这个时候,我能做的就是必须依靠利用好中介,让他完全替我说话。

我把想法说给绿皮中介,中介为了成交决定帮我操作。我们共同商议计划分两步走:先砍到700万,再瞒天过海,并且要把房东的主要精力都吸引到砍价上,这样后续才好操作。

双方的谈判过程非常难,是我迄今为止谈得最艰难的一次,房东很强硬,而且房东亲友团也没有一个善茬。谈价持续了两周几乎每场都有火药味,最后都靠中介救场,就这样来回折腾了很多次后,终于把房东磨到精疲力尽,价格也达到了我的预期。

接下来趁热打铁,居间协议和网签合同我们放在了一起签署。中介按照我们事先商量好的步骤,签合同时,付款细则故意一带而过。房东也确实和我们吵累了,而且认为我们的唯一矛盾点就是价格并且已经彻底解决了,所以就直接签字确认了。

等到过户那天,房东才得知付款方式不对劲,他700万的房子过完户只能拿到500万。于是亲友团和律师朋友全部杀到交易中心来支援他,想解除合同。面对房东的人海战术,我和中介配合得很好。

毕竟合同上白纸黑字房东亲自签字了,解除合同可以,他得赔20%违约金给我,房东无奈只能选择继续过户。为了打消房东的顾虑,我把我985硕士学位证和工作证给他看,告诉他我不是骗子,只是手里钱不够,尾款200万等我拿到产证到银行DY出来再给他,最多晚一个月。

剩下的程序都很顺利,绿皮的中介费我也从2%砍到了1.4%,省了4万块。

其实,回想整个交易过程还是惊险刺激的。假如买这个房子的人不是我,而是心怀不轨之人,依靠这种瞒天过海的伎俩欺骗房东,那么房东损失可就惨重了。

当然,我的出发点毫无恶意,但是,中介在这个过程中确实起到了推波助澜的帮凶作用。

实操技巧

三个实例讲完了,相信大家五味杂陈。人不为己天诛地灭,站在自己的角度,在不违规不违法的前提下,把自己的利益最大化,天经地义。

在买房路上,你最大的帮凶和绊脚石都是房产中介。如何识别中介的套路、如何逃脱中介的黑手,如何完全掌控中介的节奏,是你房产投资的必修课,以下经验总结务必要深刻领会:

一、无论你买房还是卖房,必须拉拢中介站到你这一边来替你说话,因为中介根本不可能一碗水端平,帮助一方的代价必定是坑害另一方。

二、没有永远的朋友,更没有永远的敌人。当你拉拢中介不成时,必须要联合房东来制衡中介。千万不能在三方势力中让自己处于孤立状态,只要你被孤立,必定被坑害。

三、交一两个关系好的中介朋友,不仅可以随时咨询楼市行情,而且,你在其他中介看好的房子都可以交给他做,中介费便宜还增进友谊,更重要的是,你这个中介朋友一定会站在你这边帮你获得最大的实惠。

四、不论你是买房还是卖房,必须要和房东或买家深入面谈一次,了解对方的需求和目的。只要中介实行背对背谈判,严禁上下家见面,那么一定有不可告人的秘密。

五、中介告诉你的话,都是他想让你知道的,对成交不利的话,中介是绝对不会主动说的。最善良的中介就是:不骗你,但是可以不告诉你!所以,很多房产信息是你自己必须亲自获取的。

六、有经验的中介老鸟,看行情都很厉害,他们自己买房卖房的时机都很精准,所以如果你是小白,可以跟着他们的节奏操作。

七、看房买房前,让中介把最近三个月的小区成交合同拿出来给你看,拍照记录以做对比。这样你才能第一时间发现真正高性价比的房源。

八、房产中介都是唯利是图的,所以为了尽可能的让中介帮你说话,可以适当的给中介一些佣金之外的好处费。相信我,你获得的利益一定比付出的好处费要多的多。

九、卖房千万不能和一家中介签独家委托协议,买房也决不能只跟一家中介带看。你必须做中介的甲方,掌握主动权,而不能让中介骑在你头上。让中介感觉到随时会失去你这个客户,这才是你要追求的合理姿态。

十、如果你想获得一套房子的全部真实信息,你决不能只听一家中介的说辞。你可以再找几家其它中介咨询下,并告知他们你已经和上个中介看过房子了。此时,其它中介为了阻止你交易,会把这套房子的不为人知的另一面信息全部告诉你。
引入竞争,你才能全面掌控。

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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