信仰被击破!楼市里最大的机会,只剩下这些城市!

2021-09-27
​过往的楼市中,存在着诸多确定性的价值共识。
这些价值共识,共同构建了一个牢不可破的楼市信仰。
但是,过去半年我们曾笃信的诸多楼市信仰,正在被一一击破。
地价信仰、学区信仰……
普通人仿若困兽,在囚笼里四散奔逃。
被击溃的地价信仰。
曾经,我们坚信着:土地财政对地价存在确定性的推涨。
过往的土地财政,简单讲就是四句话——
有钱时,烧钱扩张;没钱时,嗷嗷卖地;调控时,捂地惜售;卖房时,因城施策。
普通人笃定了土地财政的玩法,照猫画虎跟着地方城市的土拍节奏,嗷嗷撸房——
调控时,抄底楼市;放开时,嗷嗷暴击;大涨时,咔咔出货;横盘时,嗷嗷买进。
反正笃定你肯定会从土地上搞钱,反正笃定你肯定会为了搞钱而保地价,反正笃定你肯定会为了保地价而保房价。
2021年2月26日,央行和银保监会发布了“土地出让两集中”政策,把地权和定价权收归了高层——
一年拍多少地,高层说了算;
土地卖多少钱,高层也说了算;
列了计划,哪怕流拍也要严格执行。
两集中政策执行了半年,现在的土地市场似乎变了天——
杭州10宗竞品质地块,9宗因流拍;成都75宗土地,前两日流拍25宗,40宗。
都是底价成交;合肥,17宗土地,流拍5宗;沈阳,46宗土地,仅10宗有房企报名……
核心城市的土地,批量流拍,大规模底价成交。
第二轮集中土拍,沦为第二轮集中流拍。
长此以往——
土地财政和推高地价的确定性,将大概率被打断。
由地价上涨带来的房价信仰,也将大概率被击散。
被击溃的信贷信仰。
曾经,我们坚信着:信贷就是楼市里的洪水。
只要经济增长有下行的可能,那就必然会放水。只要敢放水,那就必然房价上涨。
虽然,高层一直喊的是,要严控涉房信贷。
但是,架不住各家银行把房贷作为优质业务,嗷嗷叫的往里干。
你喊十遍“房住不炒、严控信贷”,但依旧架不住他红印盖上,房贷就批过去了。货币加着杠杆,以合规和不合规的方式嗷嗷灌到楼市里。
普通人笃定了信贷放水的玩法,照猫画虎跟着银行灌钱的节奏,嗷嗷撸房——
信贷收紧,憋着不动;信贷宽松,杠杆撸房。
反正笃定了你肯定会刺激增长,反正笃定了你肯定会为了增长而放水,反正笃定了房价肯定会因为放水而上涨。
2020年12月31日,央行和银保监会发布了“涉房贷款集中管理”政策,把信贷权收归了高层——
卡死房贷规模,压低信贷额度;
一旦楼市热度过高,立即下调房贷额度红线;
严控开发商借钱扩张,更严控投资者借钱撸房。
“涉房贷款集中管理”执行了半年,现在的信贷市场也似乎变了天——
热点城市的全年房贷额度将近用完,二手房走到停贷边缘;放款周期动辄半年。
以上,房子卖了半年拿不到钱,置换链条被打断;房企无法再肆意借钱拍地。
第二轮集中土拍,半数以上房企暂时躺平。
长此以往——
信贷和房价的确定性,将大概率被打断。
由信贷宽松带来的房价信仰,也将大概率被击散。
被击溃的学区信仰。
曾经,我们坚信着:学区房是刚需,哪怕有泡沫也是混凝土筑成的。
无论时代如何变迁,总有人愿意为学区房买单。
我们笃信着——
买了顶级学区,大概率能上顶级学校;上完顶级学校,还能以更高的价格出手。
2020年开始,高层牵头,北京扛旗,沪杭等重点城市跟进跟进,新一轮教育体制改革来了——
幼升小/小升初严格多校划片、取消点招;
公民同招、取消锁区、重点高中名额面向全市分配;
名校的教师和校长,在大学区之间,跨校区轮岗调动。
一连串的政策像滚雷一样接连落地,学区房的确定性被直接打爆了。
买了学区房,还可能上不了名校。想烧钱上私立,竟然还要电脑摇号派位。
前期买了学区房,好不容易进了大名校,明年校长和老师却轮岗跑了。
“教育体制改革”执行了一年,现在的学区房也似乎变了天——
深圳学区顶流“百花板块”。国城花园曾挂出32万/㎡的天价,现在法拍成交价跌到10万/㎡。
北京顶级学区“德胜板块”。80年代的老公房曾挂出866万的总价,现在跌到680万。
成交价从未下过12万/㎡的杭州顶级学区“文二新村”,挂牌已跌到11万/㎡以下。
杭州学区神盘“文鼎苑”。89㎡房源的成交价,从1050万跌到720万。
各大重点城市,学区房以“一天一个价”的频率,快速陨落。
长此以往——
学区与房产的捆绑确定性,将大概率被打破。
学区对房产溢价信仰,将大概率被击溃。
当上述信仰被一一击散之后,楼市从未如此混乱。
以前的楼市,其实很简单。
玩儿的就是“盯紧确定性价值,利用周期波动搏暴击”。
曾经的确定性价值有哪些?
其实,就是上面我们提到的那些——
信贷、地王、学区……
跟着信贷、追着地王、盯准学区,去利用周期波动,去低吸高抛。
反正他们确定性足够高,反正他们是中国楼市的价值之锚。
只要价值之锚还在,调控来临震荡下跌之时,就是加仓猛干的好时机。
干!杠杆就是干!
但是,经过半年的一系列政策落地,这些价值之锚被一一击碎了。
跟着土拍去买房的地价信仰,击碎了;跟着信贷去买房的信贷信仰,击碎了了;跟着学区去买房的学区信仰,击碎了……
锚被击碎了,老玩法失效了,这还怎么玩?
这下给我彻底整不会了!
莫慌,莫慌!
我们先来看看,经历了半年的政策饱和攻击,被重锤的和失效的楼市逻辑是什么?
是土地,是信贷,是学区,是追涨杀跌的波动……
上述这些所谓的价值之锚,都有一个共性的特征——
它们全部属于中短期的投机逻辑。
跟着地王炒一波,追着信贷撸一波,干一波学区房,抄底一波,高位抛盘一波……干一波暴击一波,暴击一波跑一波,统统是中短期的投机。
也就是说——
过去半年的政策重拳出击,击碎的统统是中短期的投机信仰。
当这些中短期的投机被泯灭,楼市里还剩下什么?
长线价值!
产业爆发和人口聚集所带来的长线价值!
产业爆发,将给一座城市带来购买力的集中爆破。
为什么深圳、杭州和合肥涨的猛?
核心原因是——
上一轮的信息技术红利,毫无保留的完整倾泻到了这里,在他们内部催生出蓬勃的购买力。
人口聚集,将给一座城市带来海量的新增购买力。
为什么西安能连涨60多个月?
核心原因是——
连续两年近乎无底线的抢人,给这座城市带来了海量的新增购买力。
只要一个城市的产业结构足够好,具备足够数量的科创类企业,能够在新一轮的技术革命中率先突破,那么这座城市的楼市,就将大概率会迎来内部购买力集中爆发和外部购买力的涌入聚集。
像这样的城市——
哪怕短期的投机价值,全部被泯灭。
但长周期上,它们楼市始终有价值。
接下来,重点来了!
拥有“产业爆发和人口聚集”双重长线价值的城市有哪些?
请记住下面这些城市,它们是“中国科创12城”——
北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡。
如下图所示:
它们垄断了中国70%的科创类企业,并烧掉了中国花在创新研发上的70%的钱;
它们形成了完整的创新产业链条,已经有大量的实质性企业落地,并形成规模。

 

 

下一轮产业爆发来临时,这12个城市的内部将催生出磅礴的购买力。
请记住下面这些城市,它们是“中国城镇化红利13城”——
上海、合肥、南京、杭州、宁波、深圳、广州、成都、重庆、武汉、长沙、西安、北三县。
如下图所示:
它们之中,有科创中心样板,有产业中心样板,有西南样板,有长江中游样板,也有承接超大城市人口外溢的样板。
未来十五年的城镇化红利,将给这13个城市的带来巨量的购买力流入。
当楼市里所有的短期信仰都被一一击破时,楼市里留存下的只剩“产业+人口”的长期价值。
而能留存下这两大价值的城市,无非就是上述这十几个城市。
中国科创13城+中国城镇化红利13城,就是未来楼市里的最大希望所在。
请重点聚焦这5个城市!
前面我们讲到了长周期上的楼市最大希望所在,也就是科创13城和城镇化红利13城。
在这些城市中,请优先聚焦这些城市——
杭州、成都、南京、西安和武汉。
请重点聚焦这5个城市的新房市场。
为什么要聚焦它们的新房市场?
首先,长周期上看——
它们都是好城市!
既有技术红利倾泻,又有城镇化红利加持的双重叠加好城市。
除此之外,短周期上看,它们还有一个其他城市无法比拟的巨大优势——
它们都还有倒挂!
这5个城市的核心板块,因为新房限价,存在一二手倒挂的套利空间。
放眼全国,这是极少数仍有新房倒挂红利存在、仍有打新空间的城市。
譬如,杭州未来科技城。新房限价34500-38000/㎡,二手房普遍破6万/㎡,倒挂20000。
譬如,南京河西南。河西金茂府限价5.2万/㎡,同等品质的二手房破7万/㎡,倒挂20000。
譬如,成都天府新区。川发天府上城,新房限价1.2万/㎡,二手房2-2.5万/㎡,倒挂8000-13000。
譬如,西安高新区。新房平均限价1.9万/㎡,二手房能干到2.3-2.5万/㎡,倒挂至少3000。
好城市+倒挂新盘,意味着什么?
意味着——
第一,你能吃到中国最好城市的技术红利和人口红利。
第二,你还有刚性的套利空间和足够厚的安全垫。
举个例子。
现在行情不太好,你买到其他城市的新房,跌了可能就真跌了。
你买到杭州,哪怕跌,也是先从价格更高的二手开始跌。
打到倒挂新盘,你至少还有上百万的安全垫。跌破倒挂安全垫,才能伤及成本。
如果你问我——
现如今楼市中,最大和最确定的机会有哪些?
我能给的答案只有一个——
杭州、成都、南京、西安和武汉的倒挂新盘!
关注这5个城市的朋友,一定不要被下行市场的情绪所裹挟!
继续打新,继续坚定不移的打新!
上涨周期里,它们既有技术和人口双重红利加持,又有足够大的倒挂套利。
下跌周期里,它们既有人口和技术的双重安全垫,还有足够厚的倒挂安全垫。

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