警惕!北方第二城,还要跌……

2021-09-23
“史诗级”首轮集中拍地后,天津新房迎来一波成交小高潮,6月新房均价达到18272元/平米,创造了近几年的新高。因此,许多人对天津的二次土拍充满了期待。
9月11日,天津二次土拍收官,但结果却不尽如人意。
挂牌61宗,成交40宗,19宗停牌,2宗流拍。
最终成交总价330亿,总建面约424.5万平方米,和首轮集中土拍相比,分别下降34%和18%。
尤其是市六区挂牌的12宗地块,最终仅成交5宗,和平、南开、河西地块以底价成交,只有红桥区铃铛阁地块产生了溢价,爆出了最大冷门。
另外以往在天津重仓的万科、融创、仁恒、远洋、金地等头部房企都没有出现在这次竞拍名单中。
想过天津二次土拍会遇冷,但是没有想到会这么冷。
据了解,天津第三次土拍将会以租赁和产业用地为主,所以二次土拍的结果,直接影响天津楼市未来的走势。
那么二次土拍的结果,具体对天津楼市造成什么影响?接下来天津房价还会继续下跌吗?
新房二手房背离,市场观望情绪严重
今年天津的楼市行情主要以改善为主。
市内六区新成交占比越来越高,所以天津6月新房成交均价突破1.8万元/平米。
但是与此同时,天津的二手房却跌跌不休。
根据统计,截至6月底,天津市区+环城的二手房价格已经连续下跌了5个月,并且至今没有止跌的迹象,目前贝壳天津二手房挂牌数量已经超过了15万套,大部分二手房源降价也卖不动。
这也直接体现在成交上,经过6月的高峰,7月、8月天津新房成交量开始明显下滑,8月全市新建商品住宅成交仅为9452套,环比下降10.7%
单从成交套数来看,这是除2010年、2014年以外,8月成交最低的一次。
这就是天津二次土拍的大背景。
因此,在供应地块选择上,天津这次做了很细致的布局。
比如,最初原本计划二次土拍有68宗地块挂牌,但最终实际只有61宗挂牌,取消挂牌的七宗地块,都没有意向企业。
这次市六区共拿出12宗地块,主要集中在上三区,土地一向紧缺的南开,这次拿出了5块地,河西也有3宗,另外河东2宗,和平、红桥各1宗,都是非常优质的地块。
天津对待二次土拍是有一定企图的,但只可惜房企们辜负了天津的“诚意”。
二次拍地热门地块均价上涨
天津二次土拍延期的一个多月,对政策打补丁。
溢价率不超过15%。
严禁房企使用“马甲”。
大规模配建租赁面积。
土地保证金缴纳必须用自有资金
......
这些政策叠加,房企的隐形成本被抬高了。
同时,一些地块挂牌底价对比首批土地成交价格也有一定涨幅,不仅如此,商业配建、自持租赁等,也抬高了地块价格。
一句话,二次土拍核心区和热门板块地价上涨了。
红桥铃铛阁地块,楼面价22878元/平米,将来开盘价直逼南开,旁边惠林顿房价4万,但是产品有些落伍,中海在产品上有迭代优势,能做出更多溢价,现在南开区这个价位的改善项目不多,未来可能会吸引到南开区的外溢。
南开灵隐南里,楼面价30082元/平米,被旭辉拿下后,扬言要做再做一个“铂悦”,近期开盘的旭辉铂悦公望,精装交付,均价6.6万,预计2期也会是差不多的价格。
南开区新房现在都往豪宅化发展,户型面积都很大,比如金地阅千峯、正荣紫阙最小面积要160平米以上,绿城新裕里地块最小面积也要120平米,旭辉铂悦公望,最小110平米。
南开区本地改善成交面积段主要集中在80~110平米区间,这个面积段的供应有些不足,旭辉铂悦二期能不能做出一些中小户型产品,满足这部分需求呢?值得期待。
河西区仅有小海地1块地块出让,成交楼面价21540元,区域热点新梅江、陈塘板块都没有土地供应,新房不愁卖。
和平区多伦道地块,规划建筑面积12万方,居住部分约4.45万方,剩下的全部做商业。容积率6.42,商业为主,居住部分成交楼面价达到48539元/平,未来售价大概率突破6.5万。
想在和平区买新房的朋友可以多关注现在三个项目:和平翰林公馆、和平印、天成和平里,其中只有天成和平里是纯住宅。
和平入学政策调整,利于新房销售
关于和平区需要多说几句。
自全国打击高价学区房以来,和平区的入学政策就连遭重锤。
8月31日和平区发布了新的小学和初中入学新政:
小学一年级登记入学,须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年,并设政策过渡期。
以后要在和平区上小学,房本需要持有三年以上,当年3月买房,9月入学的情况,现在不行了。
算上7月5日出台的新政,“在小升初登记信息时,需与入学时登记的房本和户口信息一致,方可参加填报志愿随机派位录取,否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。”也就意味着上小学6年房子不能过户。
这样3年再加上6年,要在和平区读小学和初中,至少要持有房产9年时间,极大降低了流动行性,打击了炒作高价学区房。
并且通知注明:以上政策主要针对二手房,新房不受影响。
据说政策出台当晚,和平印售楼处就24小时干了个通宵。
中海拿下的和平多伦道地块,未来售价更高,促进和平新房去化。
当然831新政还出台了限制转学的政策,不过与本文没有太大关系,这里就不过多赘述了。
其实和平区这次重锤学区房就是要限制和平学位,这部分外溢的学位可以转移到南开或河西,因此对于教育资源比较集中的市六区房价是个利好。
并且,今年出台的天津高考新政(户籍+学籍),对于高考资源最丰富的市六区区也是一个大利好。
因此,天津市六区房价还是非常稳的。
环城三个溢价地块  
环城4区最热的无疑是西青侯台(水西)、海教园和国展西,这三幅地也是这次土拍为数不多产生溢价的地块。
西青这次只有侯台一块土地成交,被绿城溢价300万拿下,楼面价达到了19675元/㎡。
宾水西、精武镇,中北镇这些西青热门板块没有土地供应,未来新房预计也不会降价了。
海教园地块被龙湖溢价500万拿下,楼面价7383元,这是龙湖在海教园拿下的第3块地,相比于“坟景房”龙湖天璞,这宗地块没有明显的不利因素,而且楼面价不足8000元,纯住宅,未来的开盘价可能会低于现在的项目。
想要在海教园买房的,务必要关注这个地块。
国展西这次也只有一宗地块供应,供应节奏比较慢,可以看到天津在这里留足了后手,未来期待也比较大,该地块被中建6局溢价200万拿下,楼面价10721元,这块地旁边就是中建六局自家项目中建展望。
咸水沽这次又有两宗地块出让,而且楼面价接近5000元/平米。可以帮助均价不到1.3万/平米的富力又一城去库存。
远郊以及滨海这次最值得关注的是大港和静海三宗达到最高限价,参与到摇号阶段的地块儿。
并非这里有热点出现,是因为这些远郊地块单价较低,一些中小房企无法参与到热点板块的拍卖,转而在这里争夺,并且这些区域性的小房企更熟悉这里的市场,比大企业操盘效果更好。
二次土拍一共成交40宗地块,市六区和环城一共有13宗地块成交,数目相对比较少,尤其是一些热门板块供应量就更少了,市六区河东区,河北区都没有土地出让,河西区上半年成交量最多,但这次也只有小海地一宗土地入市,区域热门板块新梅江、陈塘都没有出让地块。
最近这三年,天津新增供应都在1000万平米以上,新房供应量非常大,尤其是一些边缘地块,比如北辰的南仓,津南的辛庄等,这次土拍还在持续放量,这些楼盘很难不打价格战。
远郊以及滨海的北塘也是如此,未来新房会有一定降价空间。
市六区以及环城热门板块,供应较少,基本上卖一套少一套,虽然房价偏高,但是基本不会降价。如果有置业打算,尽量趁早下手。

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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