下一个深圳!这个连涨五年的城市,终于开始跌了!

2021-09-19
​2021年9月2日,杭州壹号院最后82套330㎡大平层,摇号选房结束了。
82名准业主,喜提可能是目前杭州的住宅天花板,以及隐匿在天花板之下的倒挂2000万套利空间。
此前两周,杭州刚刚经历了一轮今年最大的红盘潮——
73张预售证,1.87万套新房,超9.3万人次摇号,平均中签率不足20%,2521套房源中签率不足10%……
这是杭州楼市的奇迹,亦是中国楼市的奇迹。
亚运会还没来,杭州人民似乎已经提前喜提了亚运的洋洋喜气。
只是不知这些中签的幸运儿们,能否预料到——
一周之后的今天,杭州楼市的形势会如此急转直下。
这一轮的红盘潮,可能是杭州楼市本轮周期的末日挽歌。
目前为止,杭州是唯一一个仍未出台“二手房指导价”的打新热点城市。
神奇的是——
杭州虽未出台指导价,但二手房却惨的像“它已经来了”。
下面这张图,是杭州二手房的成交量变化图——
在这张图上,我们能明显看出来一个趋势——
成交量,在以肉眼可见的速度,断崖式下跌。
4月份,是一道分界线。
4月份之前,月均成交在1万套以上。4月份之后,成交量每月缩水1000套。
短短6个月,成交量从11000套跌到5600套,直接腰斩。
有人说,7-8月是传统淡季,历年都是如此。
扯淡!凉了就是凉了!
去年的夏季,还是1万套以上的成交。今年的夏季,已经跌到了5000套。
年初时,今年的成交量还是去年的2倍。年中时,今年的成交量仅是去年的一半。
宏观数据之下,是更惨淡的微观市场。
6月份,申花板块的绿城建发沁园交付了。
首开时,新房均价49500元/㎡。交付时,二手挂牌10万/㎡。
短短三年,翻倍了。
于是,有人想抛盘出货。
问题出现了——
挂牌3个月,却没有一套成交。
挂牌价最低的房源,两个月降价四次,一共降价140万。
哪怕降了140万,15天内只有3次带看。至于其他没降价的房源,30天内0带看。
类似这样的情况,在申花板块还有首开金茂府、养云静舍。
首开金茂府,最早一套的成交记录是在1年前。
养云静舍,交付后的7个月,只成交了14套。
当年辛辛苦苦打新,现在哭笑不得变现。房价确实也涨了,但却卖不出去。
笑容挂在脸上,泪滴在心里,涨幅锁在纸面上。
之前,我曾反复提到一句话——
一切价格变化的先兆,都是成交量的变化。
连续三个月的成交量上涨,大概率能造就一轮涨价浪潮。
连续三个月的成交量下跌,大概率也能把牛市拖入谷底。
自4月份开始,杭州二手房成交量一路下跌。跌了5个月,跌到了腰斩。
终于!终于!终于!
让连涨5年的杭州,出现了下跌的趋势。
城西文教板块,开始跌了。
杭州学区神盘文鼎苑,两个月跌了30%。
嗯,就是那个成立“家长纠察队”,每天在小区里巡逻,抓小孩回家学习,不要拉低学区价值,影响房价的——文鼎苑。
跌落神坛了!
89㎡房源,从1050万跌到了720万。134㎡房源,从1580万跌到了1000万。
河滨之城,三个月跌了25%。
6月份,89㎡的最高成交价能突破800万。现如今,成交价已经跌破600万。
不到三个月跌了200万。
成交单价,从9.1万/㎡跌到6.4万/㎡。
滨江板块,开始跌了。
东方郡、明月江南、望江南等代表楼盘,整体下跌10%-15%。
东方郡87㎡房源,从最高点的630万,跌到560万;明月江南89㎡房源,从最高点的720万,跌到650万;望江南89㎡良方,从最高点的650万,跌到580万,跌了10%
“杭州楼市信仰、亚运主场”的奥体板块,也开始跌了。
奥体三兄弟,两个都在回调。
创世纪139㎡四房,最高点是“1280万,不谈价”。现在个别房源,“1200万,送车位”。
时代奥城139㎡四房,最高点能干到1320万。现如今,1270万也能谈谈了。
除了房价的回调,更重要的是信心的回调——
4月份时,创世纪的挂牌量只有10套,业主普遍惜售。现在的创世纪挂牌量,干到了70多套。
东至城东板块,西至未来科技城板块,全在回调。
未来科技城的西溪公馆,最早挂牌价全在6万以上,如今全跌到5.5万上下。
城东板块的杨柳郡,95㎡三房最高能干到580万,现在已经跌到了535万。
请注意,重点来了——
以上所有板块的二手房下跌,都是从两三个月前开始的。
持续两三个月的回调,也依旧没挡住成交量以每月递减1000套的趋势,再次下跌。
这说明了一个残酷的现实——
跌,仅仅是开始!
10%、15%、20%的回调,仅仅是下跌周期的开始!
对于现在的杭州楼市来说,比进入下跌周期更可怕的是什么?
信心的崩塌。
早在两个月以前,我就曾多次预警过杭州的二手房风险。
彼时的杭州楼市,是什么样子?
写满了焦虑!
焦虑到骗子已经不用动脑,只需要轻声说出“我有房”,就能以更名房的拙劣骗局,变相集资四五千万,勾结地下钱庄放贷。
骗子年年杀猪,杭州楼市年年有猪。
焦虑到摇号打新的购房群里,互相举报。本地派举报外地人,老人票举报大学生,没入围的举报入围的,入围的又举报中签的。
摇号打新,内卷成生存游戏。
焦虑到任何事情,都能成为房价上涨的理由。河滨之城,突发了一场大火。大火扑灭后,业主把挂牌价狠狠涨了2万/平。只因为,它经受住了血与火的考验。
玉皇大帝放个屁,都能让杭州业主把房价挂高2万。
焦虑到别的城市全靠舔着客户卖的商业大平层,在杭州都能舔狗脱缰,个顶个卖的飞起。10万/平的住宅买不到,就干到14万/平的公寓解解馋。
杭州业主已经不挑食了,找不到备胎就把千斤顶换上当轮子用。
这样的情绪,显然是有问题的。
它最大的问题就是——
一旦雪崩来临,那就是全面的信心垮塌。
当初舔的你有多爽,未来咬的你就有多狠。
两个月前,杭州的各个购房群里转发着各种类似下面这样的截图——
创世纪成交价再创新高,挂牌价上涨1万/平……
这两天,同样的购房群里,风向全变了,全是这样的截图——
急售、打折、降价140万、成交额外奖励中介5万元……
信心的崩塌,开始了。
上半年有多焦虑,下半年就有多恐惧。
有人说,这些截图都是假的,都是PS的。
截图的真假重要么?
不重要!
重要的是——
它们如病毒一般席卷着杭州,钻入每一个人的内心里。
正如张麻子在街头斩了黄四郎的替身,台下的百姓不会在意黄四郎的真假。
掉下的人头是假的,击溃的信仰是真的。
当信仰被击溃时会发生什么?
抛!不顾一切的抛!
砸盘式的踩踏。
我需要提醒的是——
杭州抛货和砸盘的残酷性,可能要远超其他城市。
为什么?
首先,这是一个连续涨了近5年的城市。
2016-2021,杭州几乎没熄火。
如果非要较真,可能也只熄火了半个2019年。
一个连续涨了近5年的市场,鬼知道这里面钻了多少投资客。
就好像此前的深圳,市场热的时候都说自己是刚需。
现在凉了,全特么在抛货。
然后,这还是一个刚刚启动限售,且是部分限售的城市。
今年1月份,杭州方才磨磨叽叽的启动了限售,而且只针对中签率不足10%的红盘限售。
4年摇号打新,卖了30万套以上的新房,限售的只有约1.5万套。
在这个过程中,房价还一直嗷嗷涨。大量的人,300万进场,涨到了600万。
一旦出现信心垮塌和房价下跌,这部分人会怎么做?
抛盘!
在没有限售制约的情况下,无底线的抛盘!
别的城市,因为限售,哪怕市场凉了,想抛也不能抛,譬如深圳。
但是杭州,因为大量房源不限售,一旦转凉,大概率会出现比其他城市更惨烈的抛盘和砸盘。
反正我也赚够了,反正也不限售。
最后,政策的威力还未真正显现。
杭州的二手房指导价,至今还未出台。
一个上涨5年的城市,一个普遍翻番的城市,一个严重倒挂的城市,一旦出台二手房指导价,一旦二手房指导价与新房价格一致……将会出现什么情况?
杭州将大概率成为现在的深圳/上海——
二手房首付比例,将直接被提高到7成,甚至是8成!
现在首付3成,成交量都已经腰斩了。
如果提高到7成起步,成交量将被屠杀成何等惨烈模样?
单月成交量2000套?1000套?甚至是更低?
现如今的杭州楼市,可以称之为“风险最大”的城市之一。
前有大量投机客埋伏,等待抛盘。
后有可能出台的二手房指导价,掩杀成交量。
中间是不断下跌的房价、不断坠落的预期和不再坚挺的信心。
大量房源,又没有限售的制约。早就赚够的朋友们,一旦情况不对,撒丫子就跑。
未来的杭州,可能会比今天的深圳更加惨烈。
对于这样的市场,我必须再次提醒大家——
1、打新,要做好接受平庸收益的准备。
如今的杭州二手房价格体系,已不具备任何参考意义。
回调,已经成为必然。
一个连续上涨5年,埋伏了大量投资客,还不限售的城市,一旦出现降价和抛盘,二手房的底是多少,我不知道。
看起来倒挂一两万的所谓红盘,真正到手的收益又有多少,我也不知道。
可能不会赔,但也不会有多赚。
现在的倒挂一万,二手房一降价,再算上资金成本,可能不过就是一场梦。
至于倒挂三四千、四五千的所谓粉盘,短线投资价值基本可以归零,甚至为负。
深圳,就是活生生的例子。
2、请全面放弃二手房。
对,是全面放弃。
我对于目前杭州的二手房价格体系,持既不乐观态度。
包括看起来相对坚挺的奥体。
再牛批的城市,再牛批的板块,再牛批的信仰,都架不住连续半年以上的成交量下跌。
请记住一句话——
再牛,你能牛过深圳?
3、可以出货了,虽然你已经错过了最好的时机。
其实,杭州最好的出货时机,是在今年年初。
现在已经不是最好的时机,但是如果愿意让利一部分,相对热门的板块比市场价低个10%,也可以出。
差不多得了,赚多少是够,能出就出吧。
 
最后,希望这篇文章能帮助到一些仍在杭州楼市里浮沉,仍抱有暴击幻想的朋友,并告诉他们——
别焦虑,只是刚开始!
接下来,请迎接可能是下一个“深圳式惨烈楼市样本”的诞生!

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

水库微信大群:目前是从1群到59群。 1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有59群。大群免费,原则上每个人只能加一个大群。已经在水库 各大群的,请不要再次加群,以节省群资源。

水库a8群需要验资,净资产达到1千万以上方可入群。 

水库信用贷信用卡交流群:交流各种信用贷信用卡大额申请技巧,使用技巧,撸羊毛实战凑首付技巧。

需要入群的朋友请微信搜索:689574 添加,验证语:入群

相关阅读
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情