房价狂跌46.7%!楼市调控标兵,暴雷了?

2021-09-19
​过去的两个月里,至少有7个城市出台了限跌令。为何要限跌?
因为,在楼市冷场的背景下,如果不限跌,房价跌幅,真得会很惨。
近日,长沙就用公寓暴雷案例告诉我们,不限跌有多惨。
价格腰斩,长沙公寓大跳水
根据公开媒体报道,目前长沙的公寓,正遭遇大幅度价格下调。
如雨花区的金地铂悦价格已从去年的万字头下调到5888元/平方米起。
岳麓区的北辰时光里,去年11月单价最高1.5万元/平方米,6月份跌到了8400至9200元/平方米,如今最高封顶只要8000元,跌幅高达46.7%。
同样位于岳麓区的金茂建发泊悦6月份的价格还是12700元至13000元/平方米,现在最低可以做到7288元/平方米,跌幅高达43.9%。
位于开福区的绿地V岛,8月份成交均价为9309元/平方米,湖南世联行市场知识中心在最新的报告中称,绿地V岛均价降至8500元/平方米,降幅超过20%。
长沙公寓价格调整并非个案,根据湖南中原地产数据显示,长沙核心5区(芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区)公寓价格在今年前8个月下调了5%,其中除了最繁华的芙蓉区上涨12%外,雨花区跌幅最大,为13%。开福区、天心区和岳麓区分别跌11%、4%和1%。
长沙一向被誉为楼市调控标兵,在全国所有中心城市中,长沙的房价收入比最低,幸福度最高,房价在热点城市中垫底。
长沙房价没有什么泡沫,是被严重低估的一个城市,这样的城市,公寓为何暴跌?
引发商品价格变动的根本逻辑,始终是供需。其次,才是其他影响供需的因素。
三个因素,诱发价格下挫
1.公寓严重供过于求,这是最重要的因素
长沙的公寓,已经严重过剩了。
数据显示,整个长沙核心五区的公寓去化周期高达36.4个月,也就是说,即便从现在开始长沙不再增加新建公寓,长沙核心五区的存量公寓,也需要卖3年才能卖完。
分区域来看,长沙最繁华的芙蓉区,反倒是库存积压最多的区域,去化周期高达93.1个月,也即7.8年。积压相对最少的天心区,去化周期也达到了25.1个月,也即2年。
▲来源:刘晓博说财经
 
按照住建部对住宅消化周期的规定来看,去库存周期在12个月至18个月之间,最为合理。
去化周期在12个月以下6个月以上的,要增加供地,因为供需矛盾加大,房价上涨压力大。6个月以下,要快速供地,以缓解供需矛盾。
去化周期在18个月以上,要减少供地,因为供过于求,供应过剩了,价格下行压力较大。一旦高于36个月,则要立即停止供地,因为供应严重过剩,价格下跌压力非常大。
从数据可以看到,长沙公寓整体的去化周期已经在36个月以上,供应严重过剩,这是其价格大幅调整的根本逻辑。
为何长沙公寓库存这么多?
一方面主要是因为公寓这类商业物业,可以源源不断地产生丰厚的税收,政府更愿意批地,所以我们可以看到,不仅商务公寓库存足,写字楼、厂房等商业地产业,长沙这类大城市一样过剩。
另一方面,长沙对新房限价严格,住宅利润空间有限,众多开发商转而寻求将公寓作为利润增长点,大力开发,造成库存积压。
2.长沙的公寓相比于住宅,毫无竞争优势
公寓相比于住宅来说,存在很多短板,比如产权时间短(一般只有40年,有的是50年,个别是70年),而且很少项目能通燃气,水电费也比住宅高很多,大多数无法申请学位,首付比例也高(50%)。
正因如此,一般来说,同一片区,公寓的价格要比住宅低上不少,有的甚至只要住宅价格的一半。只有通过价格优势,才能填补上面的诸多劣势。
但长沙是个特例,长期的供需平衡,以及严格执行的调控政策,让长沙的住宅价格维持在较低水平。

 

根据湖南中原地产数据研究院披露,8月份长沙5区住宅价格一手商品住宅成交均价为12578元/平方米,在中部六省会中垫底,而同期的5区公寓价格为12286元/平方米,公寓居然和住宅价格相平。
造成这种现象的原因,要么是住宅价格被低估,要么是公寓价格被高估。无论何种原因,造成的结果便是,公寓仅有的优势荡然无存,大家显然更愿意买住宅,而不是公寓。
由此,公寓的需求进一步压缩。
从另外一个角度来看,如今长沙公寓价格大幅回调,个别甚至腰斩,其实是长沙公寓的价值回归。因为一个正常的城市,公寓价格本就应该只要住宅的60%左右。由此来看,长沙公寓后面还得跌。

 

3.金融杠杆收紧
去年最后一天,央行与银保监会发布得了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,给银行划定了流入房地产市场和个人住房市场的贷款额度。
这种背景下,目前北上广深二手房放款周期基本都是半年起步。克而瑞调研的数据显示:
其所追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长,七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调,二手房贷款更是“难上加难”,调研的23个城市放款周期基本在3-6个月,六成以上城市近乎“停贷”。
二手房放款周期被拉长,有的甚至停贷,这是目前主要城市的二手房成交量大跌的重要因素。
长沙方面,目前二手房放款周期也在3至6个月内,尽管公寓不限贷,但放款周期被延长,
"两集中"对楼市的伤害是整体性的,公寓也无法置身事外。
以上三点,共同诱发了长沙公寓价格大幅下挫,第一点是最主要的,第二点次之,第三点则起到了加速的作用。
购房建议
对于当下的长沙公寓,目前价格正在回调中,千万不要碰。
退一步讲,即便没有回调,长沙这一类城市的公寓,也尽量不要买。
公寓相比于住宅,存在很多短板,这类产品只有拥有强大需求的城市,才能够支撑得起来,比如北京、上海、深圳、广州这类一线城市。
即便一线城市,也要考虑在核心区买,远离了核心区,同样有风险。
至于长沙的住宅市场,笔者认为核心五区的新房都可以买,尤其是岳麓区的滨江新城板块,湘江尽收眼底,是长沙最有价值的片区。
此外,麓谷、月亮岛、洋湖、大王山、高铁新城也可以,价值排序依次递减。
长沙的新房,价格实际上是被严重低估的,和同级别的郑州、合肥、福州等城市相比算是洼地,无论刚需还是长线投资客,都可以入手。
正因是价值洼地,很多开发商正在加注这座城市。
在今年长沙的首轮集中供地中,长沙天心区南湖新城的048号商住地,10家开发商经过51轮报价竞争后,地块遭遇熔断,熔断楼面价达14157元/平方米,创下长沙土拍史上新高,成为长沙楼市新地王。
岳麓区大学城041号商住地,楼面价也破万,达到了10968元/平方米。
地价上涨,是新房价格上涨的推力。
长沙的新房,尽管表现很稳定,但整体仍是上涨趋势,而且大多数月份,供应小于需求。
▲长沙新房价格与供需走势
 
七普数据显示,长沙过去十年人口增长了300.4万人,位居全国前列,平均每年增长30万人。
人口不断流入,经济发展势头又相当不错,长沙的新房市场上涨动力依旧很足。过去几年行政强调控,也只是压低了长沙的新房价格涨幅,没有改变其方向。
二手房方面,像天心区、芙蓉区这些配套成熟片区的二手房,刚需和投资客也可以买。至于望城区、长沙县的二手房,尽量不要碰。
从供应角度来看,天心区和芙蓉区的新的土地供应非常少,区域内新房供应欠缺,二手房的价值就突显出来了。
但望城区和长沙县等区域,二手房供应量本身非常大
此外,新房供应量也大,刚需大可以选择新房,没必要买二手房,在这种背景下,这些区域的二手房的就显得很鸡肋。
以上就是对长沙购房的建议,希望对大家有所帮助。

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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