警惕!这家千亿房企,陷入危机

2021-09-19
​有人说,当你把中国商界最成功的人归类,发现只剩两种人:
一种是猛人,另一种是怂人。
猛人的成功路径,往往很简单粗暴,先是筚路蓝缕出山,一路砍杀,一辈子站上过无数次领奖台,也多次跌入谷底,最后拼出了一片天。
怂人的成功路径截然不同,基本一路靠苟,在每次遇到危险,都先苟住,一路上跟在猛人屁股后面,趁着猛人低谷期,捡一捡猛人的装备,最后也能大步走上胡润财富榜。
猛人和怂人,在地产大佬里尤其明显。

王健林是典型的猛人,当年万达从大连起家,一路从辽宁买到帝都,从买地买楼盖酒店,到买文旅影院,再从国内买到海外。
最巅峰时期,王老板在公开场合喊出:“先定一个小目标,比方说我先赚它一个亿”,,当时的他可谓是一路高歌猛进,十足一个猛人。
但从王老板的霸气发言不久之后,万达就从买买买变成了卖卖卖,等到17年年会上,老王沧桑独唱《一无所有》,让人不免感叹。
万达的经历告诉我们,猛人也很难一直猛下去。
猛人的故事我们听的很多,今天我们要讲一个“怂人”开发商的发展史。
2017年7月19日下午4点30分,北京朝阳区建国门南大街被围堵的水泄不通,街上门牌号2号是万达旗下的索菲特酒店。
这里正在召开一场发布会。
后来,这场发布会被很多媒体称作“世纪大交易”。参会的主角,是万达的王健林和融创的孙宏斌。
当时,是“猛人”万达最艰难的时刻,现场来了非常多的记者和地产同行。毕竟,谁都想知道此刻债务缠身的王健林,会以多少个“小目标”卖出自己的酒店和文旅资产。
但神奇的是,一些眼尖的记者发现发现,到场的不只是融创,发布会的背景板上,还挂着另一家开发商的名字:富力地产。
发布会上,富力李思廉看着王健林露出蜜汁微笑
发布会上,除了孙宏斌收了万达13个文旅城之外,更让人震惊的是,富力地产将以199亿买下了原定价336亿的万达77家城市酒店资产包。
曾经,撕葱每到一个城市都会发一条微博,点评一下自家的酒店。
但那场发布会以后,这些酒店不再属于万达。
如果说万达作为一路猛打猛冲的猛人,遭遇了一些滑铁卢之后,富力就成了发布会上最大的捡漏赢家。
但命运最神奇的是地方在于,你不知道眼前的利益,会不会成为你未来的一个烫手山芋。2017年之后,有了万达的酒店资产加持,富力地产旗下的酒店数量已经超过了100套。
这77家酒店,成了压倒富力地产的最后一批稻草。
把时间拉回到1992年,那年广州吃皇粮的公务员队伍里,有一个特立独行的人辞职下海:张力。
这个已经接近不惑之年的中年男人,与一个香港的贸易商人李思廉,决定进军房地产。
第二年,赶上政府拆迁广州嘉邦化工厂,这个旧城改在项目与张力和李思廉的计划不谋而合,于是张力运作了政府关系。李思廉搞定了前期资金,富力地产的第一个项目:富力新居拔地而起。
作为广州最早售卖商品房的楼盘,富力新居的价格不便宜,卖到了接近3000元/平,但依旧门庭若市。
尝到旧改甜头的张力和李思廉的房地产之路,从此一发不可收拾,从1993年到2000年,大大小小开发了广州数百个楼盘,富力地产的资产从2000万做到了20多亿。
当时华南房地产市场里流传着一个段子:“广州每一根烟囱的倒下,都有富力一份功劳。”
之后,在广州站稳脚跟的富力,开始放眼全国房地产市场。
北京,天津,广州,佛山等地,都遍布富力的住宅,其中,北京东三环广渠门的住宅,最有有名,当时富力和soho中国同时看上了这块地,张力和潘石屹在土拍现场甚至掰起了手腕。
最终张力拿下了这块地。
这就是当下朝阳双井标杆住宅—富力城。
广州新区的发展,也是遍布富力地产的身影,因为深度参与新城的建设,导致广州最大的珠江新城,一度被很多人称为:富力新城。
彼时的富力,被称为地产界的华南五虎之首,不仅排在碧桂园、恒大、雅居乐、合生创展之前,张力的身价还一度碾压了王健林,而那时候,融创的孙宏斌才刚起步。
但显然,在过去的十年里,是住宅地产的黄金十年,碧桂园,融创万科龙湖,一个个重仓住宅的开发商,都赚的盆满钵满,一度从百亿到千亿,甚至头部几家地产销售额合起来轻松破万亿。
然而,与此同时,富力却在走一条“歧途”:商业地产。
我们开始说到,在接盘了万达的77家酒店之后,富力地产拥有了100多家星级酒店。
我看过一个最新的统计,富力集团,拥有全世界最多的五星级酒店资产。按照张力的想法,这些资产会成为一只只下金蛋的母鸡。
然而,在过去三年里,这些酒店非但不是下金蛋的母鸡,还成了富力地产的梦魇。
一方面,旗下突然涌进这么多酒店,富力的管理和营销都显得捉襟见肘,使得在接手后两年持续亏损超过5亿。
影响最大的,还是新冠疫情。
疫情之后,酒店行业遭受了80%的业绩打击,而重仓商业和酒店的富力,亏损变得更大了。疫情开始不久后,富力就传来了非常震撼的裁员新闻。
2020年3月,富力被传出停止招聘的新闻,不久之后就传出了裁员20%新闻,更严重的是,其中一大部分,是富力的管培生:富力星。
这些员工,原先是各大名校的优质应届生,结果在进入富力半年不到时间里,还没有学会半点社会生存技能,就惨遭了社会的第一次毒打。
一位地产资深hr评论富力的裁员事件:
“要不是到了生死关头,谁会背负裁管培生的千古骂名。”
屋漏偏逢连夜雨,已经身陷囹圄的富力,还没从疫情的影响里缓过劲儿来,2020年银保监会针对开发商的“三道红线”,让富力的处境雪上加霜。
非常不幸的是,富力“三道红线”全部踩中,这意味着富力的企业资产负债非常之高,不久后,因为这个原因,富力的信用评级被全线下调。
2020年12月底,富力地产开始传出各种变卖资产的消息:
“内部75折售房,员工购房不限套数而且还可免费更名。”
这样的情况之下,富力只好开始发债借钱。
2021年1月和2月,富力发行了两笔美元票据,年利率超过11%,要知道2019年、2020年富力平均利率才6.6%。
这个套路,我很熟悉,在前几年非常流行的小贷市场上,身陷债务的借款人,往往会采用一种被称为“拆东墙补西墙”的还款方式,到了后期,为了能还上钱,多高利息的钱,也都迫不得已的借。
显然,对比猛人万达,富力是一个“怂人”。
怂人成功的方式在于,它会在一些关键时刻捡漏抄底,大环境好的时候,这是一种通往成功的捷径,但当大环境有问题的时候,这种捷径就不一定会通往成功了。
它可能会成为最后一根稻草。

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毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情