形势巨变!接下来买房,一定要注意这些!

2021-09-14
​9月,本是楼市“金九银十”的开端。
买房人秋有收成,持币待购,开发商放量打折,进行最后一波营销冲刺。
一年成败,皆在于此。
然而,近几年,这说法好像没再灵验过。
从2018年开始,金九银十就变成了“铜九铁十”,2019年,亦如此,2020年受疫情影响,只有零星几个城市行情还不错。
再看今年,在调控的铁拳下,基本全域冷却。
可以说,眼下楼市变成了完全的「被动性市场」,买房的逻辑彻底变了。
那么金九银十是否存在,被动性市场指的是什么,大家到底还买不买房,如何买,这是今天要分享给大家的内容。
首先,我们先研究一下行情。
贝壳数据显示,今年1-8月,一线、二线、三四线城市新房成交面积累计同比分别增长56%、25%、12%。
整体要比疫情年好很多,但分化明显,一线领涨,二线有高有低,三四线基本横盘未涨。
这是源于疫情后,连续放水,叠加低利率购房环境导致的,财富集中涌入上层群体,从而刺激金融敏感型城市,“起势”。
但从下半年,行情开始加速冷却,单论8月,同比2020年,成交套数和面积同比下降10%和14%;环比下降16%和17%。
成交跌幅进一步扩大,主要原因就是调控效果显现。
据贝壳研究院统计,自2020年9月至2021年8月,贝壳研究院监测的86省市共出台调控监管政策278次,7-8月份调控次数更是达到月均50次以上。
这个调控频率和次数已经非常夸张了。因为自2017年,每年都有几百次大型调控,而今年主要节奏只是“升级+打补丁”。
不过,这次升级出了杀手锏,“二手房指导价”,对楼市的意义,是可以写进教科书的。
上半年,一个月新增1个“被指导城市”,最近的7、8月份,每个月则新增5个。
截止目前,已经有13座城市被强控,分别是深圳、广州、上海、成都、合肥、宁波、东莞、无锡、金华、西安、三亚、衢州、绍兴。
杀手锏一出,楼市立马入冬。
拿刚“入群”的广州来讲,第一批参考价公布了96个小区,基本降价30%左右。
买卖双方停手,更有高价房连夜下调报价几十万,楼市观望情绪浓烈。
而且从这个名单可以看出,今年调控的“覆盖面”更广了。
别提什么一二线大城市,金华、衢州、绍兴等三四线乃至能级更小的城市,只要楼市太热,就会被强制政策打压,不放过任何一个房价炒作的城市。
旧四限:限购、限贷、限售、限价;
新四限:限公司、限离婚、新落户、未成年。
杀手锏:二手房指导价。
这套组合拳打下来,再妖的楼市都得乖乖伏地。
但我认为,这还只停留在表面,今年对楼市的调控,更涉及根本,逐步在瓦解过去无法解决的难题:
房价上涨动因。
房价上涨有两大动因,分别是地价和学区房。
常言道,面粉不便宜,面包能便宜吗?房价一直涨,主要原因就是地价没停过。
很多城市对土地艺术研究颇深,好地段的土地永远放在后面卖,想法设法要整出几个地王项目,地王一出,价格比周边二手房高好几个段位,导致片区内房价上调,从而蔓延到全城。
所以我们之前一直把地王出现,作为房价上涨的具体信号。
今年,有关部门开始对土地下手。上半年对23城试点集中土地拍卖,然而效果一般,很多城市因狼多肉少,导致土地溢价率飙涨。
溢价率飙涨,点燃了房价上涨预期,人们纷纷冲进售楼处接盘。
而且因为新房限价,高溢价率又大幅削减了开发商利润,多城民营房企不愿参加第二次集中供地,纷纷被迫叫停。
于是,控制地方对土地财政的贪婪,成为当下调控的主旋律。
日前,官媒经济日报头版发布文章,里面重点提到:
地方政府要切实发挥好房地产调控主体责任,调控不能流于形式,不能玩数字游戏,通过提高起拍价等方式调整溢价率,更不能利用各种名目增加实际地价。
这是高层对地方的一次严厉警告,这段时间,多个城市开始响应政策,在第二批集中供地规则中,已经落实“单宗住宅用地溢价率不得超15%”的规则。
这意味着,各城市的地价被控住了,房价主动炒作上涨的一大动因被解决。
其次是学区房,这个话题,我最近讲的比较多。
简而言之,很多城市,尤其是一二线城市,每次房价上涨首先是由学区房带动,进而,蔓延到二手房市场。
但今年,对高价学区房的打击,上升到战略角度,效果有目共睹,而且北上正在加速施行教师轮岗,一旦推行,楼市的另一大上涨动因,也被控住了。
对地价和学区房的控制,是对楼市刨根问底的调控,房价炒作的两大主因,未来将黯淡无光。
看到这里,大家应该明白什么叫做“被动性市场”了。
就是,一座城市再也不可能通过某些手段,主动让房价上涨,而只能靠经济增长、人口流入,带来踏踏实实的购房需求,被动性上涨。
所有城市都坐在了“明牌”桌上。
其实这个观点,是我一直坚持的楼市成长法则,这么多年来不厌其烦地重复,是真的希望我的读者,别被忽悠少踩坑,能找到真正有价值的房子。
一切乱象,终归平静。
在理性价值市场,妖魔鬼怪不会大行其道,违反价值理论,劣币不会驱逐良币,让投机倒把的玩家对后者野蛮割韭菜。这是我所喜欢的。
当然房住不炒,不代表房住不买。
需求旺盛的地方,房价还会继续随着居民均富水平继续上调。而投资,将变成一个长周期的技术活儿。
虽然没有大起大落,但对冲通胀,依然是良好标的。
接下来,市场在冷却,多城房价逐步探底,有的半年,有的甚至1-2年,对于刚需来说,车速放缓,减轻房价上涨焦虑,是一桩好事。
而且未来即使车速再提,也是“有预期的”,不会破天荒的从50迈提到200迈,让刚需彻底绝望。
我认为这才是眼下楼市调控的主要贡献。
不同以往,今年楼市利空因素叠加太多,人们的买房预期特别“空”,铜九铁十是必然趋势,开发商会割肉促销,打折盘会很多。
如果遇到特别合适的,可以上车。
否则,就要观望!
再次强调,年底10-12月,是非常非常非常重要的“观察期”。
如果这段时间,你所在的城市,二手房成交量“不降反增”,这是典型的翘尾行情,听我的,不要思考,无论新房还是二手房,马上上车;
拿北京举例,2019年出现了“翘尾行情”,我让大家赶紧上车,随后2020年在连遇两轮疫情的情况下,成交火热,房价筑底反弹;
2020年底再一次翘尾,房价难以抑制,开始加速上涨。
很多读者按照这个判断方法,早早上车,一年时间,房子涨了近100万。
再拿上海举例,2020年年底出现的翘尾行情,直接携带房价上涨。
当然出现翘尾行情的城市毕竟是少数,更多的是成交量萎靡不振的,那么购房计划大可以放在明年中下旬,伺机而动。
这个秘诀,真的百试百灵。

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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
毋因群疑而阻独见,毋任己意而废人言,毋似小惠而伤大体,毋借公论而快私情